继承房屋，所有继承者共同签署补偿协议才有效

2018-05-15 15:09 文章来源：北京圣运律师事务所

北京律师王有银

【案情概览】：

刘女士系上海市瑞虹路某栋私房产权人，2008年6月，李女士发生意外去世，其继承人有李A、李B、李C、李D四人，后由法院判决确认李D继承房屋的50%，李A、李B、李C继承房屋的50%。2009年11月2日，某房地产开发公司取得沪虹房管拆许字(2009)第6—4号拆迁许可证，对上述房屋所在区域实施拆迁。2010年2月6日，拆迁人分别与该户李C、李D洽谈房屋拆迁补偿事宜。经协商，双方达成了协议，协议认定该房屋建筑面积166平方米，约定给予该户的补偿款及各类补贴合计为4,808,152.60元。

其后，李A诉至法院称拆迁人在未与其他产权人有任何沟通的情况下，擅自与被告李C、李D签订了房屋拆迁安置补偿协议，该行为严重侵犯了其合法权益，违背了相关法律规定，请求法院判决拆迁与被告李C、李D签订的房屋拆迁安置补偿协议无效。法院依法追加了李B 参加了诉讼。

法院经审理认为，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，房屋拆迁补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户拆迁人签订协议。产权人、承租人因故不能亲自签订协议的，可以书面形式委托他人代为签订协议。本案被拆迁房屋系私房，因共有人众多，拆迁人应主动联系共有人共同协商房屋拆迁事宜，或敦促众共有人推举签约代表，但拆迁人仅与两位共有人协商安置事宜，且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下，擅自与李C、李D签订了协议，该行为严重违反法律规定，故李C、李D在无其他共有人授权的情况下与拆迁人签订的协议，依法应确认无效。鉴于该基地的房屋拆迁许可尚在有效期内，动迁工作尚未结束，原告等共有人应与拆迁人进行协商补偿安置方案，如协商成功，双方依法签订房屋安置协议，如无法达成安置协议，双方均可仲裁机构申请裁决，如对裁决不服，还可在法定期限内依法提出诉讼。故判决确认拆迁人与被告李C、李D于2010年2月6日签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。

【法律分析】：

本案中涉案房屋的产权情况较为复杂，房屋为李A、李B、李C、李D四人共有。案件关键点在于，未经李A、李B同意，拆迁人与李C、李D签订的补偿安置协议是否有效？

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。而条例中规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。故本案中，李A、李B、李C、李D四人作为涉案房屋的共有人，均具有被拆迁人的身份，故拆迁人应当与产权人进行充分协商，签署补偿安置协议。且，依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，但拆迁人仅与两位共有人协商安置事宜，且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下，擅自与李C、李D签订了协议，该行为严重违反法律规定，故李C、李D在无其他共有人授权的情况下与拆迁人签订的协议，依法应确认无效。

【办案点睛】：

实践中，房屋产权关系往往很复杂，涉及到继承房屋，不仅涉及到继承法律规定，而且涉及到物权法的相关内容，继承人之一与拆迁人签订补偿协议无效应当是共识，但是实践中拆迁人和拆迁实施单位承担着巨大的拆迁进度压力，为尽快达成拆迁协议拆除被拆迁房屋，拆迁人往往置法于不顾这样的"瑕疵"补偿协议并不鲜见。尤其是涉及到继承人之间有其它纠纷的情况，案件就会更加复杂，更加要注意维权的方式方法。

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