圣运解答|房屋评估价值偏低时如何救济？

2018-05-25 11:46 文章来源：北京维权律师

北京维权律师王有银

【案情概览】：

2009年8月，张女士所在小区因凤鸣家园B区一期工程建设项目被列入拆迁范围，经某评估公司评估，认定张女士建筑面积为120平米的房屋价值为16万余元，相较于本区域3000元左右的二手房价格，张女士认为该评估价值远低于房屋市场价值，并多次就该问题与拆迁人协商，但是一直未能就补偿达成一致。

2010年4月，拆迁人向裁决机构申请裁决，随后，裁决机构作出《裁决书》。在针对裁决的诉讼阶段，张女士提出，裁决所依据的评估报告严重失实，房屋评估价值远低于市场价值，请求撤销上述裁决。

裁决机构答辩称：依照法律规定，张女士对于评估结果有异议，可以申请复核或者另行委托其他评估机构进行评估，但其并未提出异议，故该评估结果应认定为有效。

【法律分析】：

当房屋评估价值明显低于其实际价值时，如何救济？

《中华人民共和国城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

根据以上规定，被拆迁人对接到的评估报告持有异议，应当自收到估价报告之日起5日内向原估价机构书面申请复核估价，或者另行委托估价机构评估。被拆迁人向拆迁人就该问题提出的口头异议或者进行的协商并不构成法律意义上的异议权的行使。

而根据2011年6月3日，住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

所以，针对评估报告异议权的行使，适用《城市房屋拆迁管理条例》与《国有土地上房屋征收和补偿条例》的情形，是不同的。《国有土地上房屋征收和补偿条例》中并未规定异议人可以另行委托估价机构评估的权利，在这一点上需要区别对待。

【办案点睛】：

目前，拆迁房屋价值通常由拆迁人单方委托的评估公司进行评估，因此，评估价值有时候会明显地低于其实际价值。在此情况下，被拆迁人应在法定时限内向评估公司书面申请复核估价，或者另行委托评估公司进行评估。否则，被拆迁人可能面临房屋拆迁管理部门对其作出不利的拆迁裁决的风险。

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