北京拆迁系列之：开发商虚构回迁房骗迁，回迁合同被法院认定无效

2018-05-25 11:44 文章来源：北京维权律师

【案情概览】：

委托人杨先生是北京市宣武区马连道某小区业主之一，2007年9月11日，北京市原宣武区建委在小区内贴出拆迁公示，委托人房屋所在区域列入拆迁范围，开发商为北京市宣兴房地产开发股份有限公司（以下简称宣兴公司）。

告示贴出后，宣兴公司随即委托北京顺城拆迁公司负责拆迁，这期间只有少数几家住户与拆迁公司签订了拆迁补偿协议后搬走。由于2008年房地产市场处于低迷期以及奥运会的召开，因此拆迁工作暂时停顿。2009年下半年，拆迁工作重启。12月底，宣兴公司拆迁办公布"回迁楼"的信息，在拆迁办公室贴出了"回迁房"屋户型图，宣称本拆迁区域除建有一栋商业写字楼外，还在区域内的西南角盖有一座26层的塔楼作为拆迁安置。

其后，委托人与宣兴公司签订《回迁协议书》，约定按原建筑面积原地回迁，由开发商在原住宅面积基础上增加10%补偿给委托人，回迁期限为2年半至3年。2010年7月18号，宣兴公司报请区建委批准后将该委托人房屋所在楼夷为平地。2010年10月，包括委托人在内的回迁住户打听到，马连道拆迁项目规划中根本没有回迁楼，是宣兴公司精心设计的圈套在诱骗拆迁户早日腾房！委托人遂诉至法院，请求依法确认《回迁协议书》合法有效，并判令宣兴公司按回迁协议约定的补偿面积折现给付原告相应的补偿金额。

2012年8月，西城区人民法院作出一审判决，认定宣兴公司受政府委托承担上述区域国有土地一级开发，并非该拆迁土地的最终使用权人，现有拆迁批复文件表明，该地块无法进行回迁安置。宣兴公司采取欺诈和虚构事实的手段与委托人签订的《回迁协议书》实质上侵害了国家利益，该《回迁协议书》系无效协议，驳回了委托人的诉讼请求。

委托人上诉至北京市第一中级人民法院后，2012年11月，北京市第一中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

【法律分析】：

根据《中华人民共和国土地储备管理办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》之规定，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。一级开发完成后土地才进入招拍挂程序入市交易，开发商仅受委托承担上述区域国有土地一级开发的权利，并非该拆迁土地的最终使用权人，无权与委托人签订回迁协议，而且实质上该地块也无法进行回迁安置，这份《回迁协议书》应属无效合同。

依据《中华人民共和国合同法》之规定，开发商作为拆迁主体单位，明知自己无权就回迁安置与委托人签订协议，故意虚构回迁房存在的事实，以达到骗迁的目的，应当承担合同被确认无效的法律后果，赔偿由于房屋被拆除给委托人造成的损失。

【办案点睛】：

虚构回迁房存在的事实，对被拆迁人进行骗迁，在实践中也具有一定代表性。回迁合同被确认无效，虽然被拆迁人可以依据《合同法》之规定要求其赔偿损失，但是被拆迁人的回迁要求不可能实现了。被拆迁人在遇到此类问题时要注意审查拆迁人的资格及受托范围，不要落入开发商精心设计的圈套。

【重点法条】

1.   《中华人民共和国土地储备管理办法》

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

2.   《北京市土地储备和一级开发暂行办法》

第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第二十二条 土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。

第二十三条 土地储备开发完成后依法以划拨方式供应的，土地储备开发成本由土地使用权人承担。

3.   《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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