湖北拆迁系列之：收回国有土地使用权前向第三人出让土地

2018-05-25 11:43 文章来源：北京圣运律师事务所

【案情概览】：

委托人刘女士是湖北省武汉市?口区居民，在?口区拥有国有土地上住房一套。2012年4月17日，武汉市?口区人民政府作出?政征[2012]2号《房屋征收决定书》，称因实施葛洲坝扩大用地片旧城区改建的需要，依照《国有土地上房屋征收和补偿条例》（590号令）的规定，经?口区人民政府研究，决定征收下列范围内国有土地上的所有房屋。房屋征收部门应当按照《葛洲坝扩大用地片房屋征收补偿方案》对被征收人给予公平补偿，保障被征收人的合法权益。征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。本项目征收部门为武汉市?口区房屋征收管理办公室，征收实施单位为武汉市?口区宝丰街办事处，签约期限为自被征收房屋评估结果公告之日起三个月。

因未能在签约期限内就房屋补偿安置问题达成一致，2012年8月28日，武汉市?口区人民政府作出《房屋征收补偿决定书》。2012年12月初，刘女士委托本所介入本案，鉴于其委托之日已超过《房屋征收补偿决定书》的诉讼时效，故针对该《房屋征收补偿决定书》提起的行政诉讼未被法院受理。

代理律师遂即启动了政府信息公开程序，确认该块土地为建设用地，其用地性质为居住用地。在当地报纸上，律师发现此地块已经被葛洲坝集团收入囊中，且通过在武汉市土地交易中心查询到的信息也确认上述土地已经于2011年4月15日出让给葛洲坝海集房地产开发有限公司。至此，可以确定，上述土地在征收决定作出前已经出让给第三人。

针对这一情况，律师起草了相关查处申请书寄送国土部门。随后，区政府主动找到委托人商谈补偿问题，双方就补偿事宜协商一致，委托人的案件圆满结案。

【法律分析】：

《城市房地产管理法》第八条规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。委托人购置了上述被征收房屋，并合法取得了上述房屋所在国有土地的使用权。未经法定程序收回上述述房屋所在国有土地的使用权，委托人刘女士是上述土地的唯一合法使用权人。

武汉市土地交易中心查询到的信息确认上述土地已经于2011年4月15日出让给葛洲坝海集房地产开发有限公司，而武汉市?口区人民政府作出?政征[2012]2号《房屋征收决定书》的日期是2012年4月17日，即在葛洲坝海集房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得上述土地使用权时，上述土地尚未被依法征收，在一块国有土地上出现了两个"合法"使用权人，这显然是说不通的。

《土地监察暂行规定》第4条规定，国家土地管理局主管全国土地监察工作，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作，乡(镇)人民政府负责本行政区域内土地监察工作。《湖北省土地监察办法》第5条规定，省土地行政管理部门主管全省土地监察工作，各省辖市（含地区、州，下同）、省直管市、县土地行政管理部门分别主管本行政区域内的土地监察工作，乡（镇）人民政府可以负责农村居民占用土地建住宅的土地监察工作。故，针对土地违法行为，国土部门负有查处职责，当事人有权申请相关其查处。

【办案点睛】：

针对土地违法行为，相关权利人有权向负有查处职责的机关申请查处，相关机关应当依法履行职责。这也是拆迁案件办理过程中的"组合拳"运用的体现，根据办案律师的维权经验，结合案情制定综合的维权方案，查处申请有时候在案件解决中也起到至关重要的作用，本案亦是如此。

【重点法条】

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 《土地监察暂行规定》

第四条 国家土地管理局主管全国土地监察工作。

县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作。

乡(镇)人民政府负责本行政区域内土地监察工作。

第十二条 土地管理部门的土地监察职责是：

(一)监督检查土地法律、法规的执行和遵守情况；

(二)受理对土地违法行为的检举、控告；

(三)调查处理土地违法案件；

(四)协助有关部门调查处理土地管理工作人员依法执行职务遭受打击报复的案件；

(五)对下级人民政府土地管理部门履行土地职责的情况进行监督检查；

(六)指导或者领导下级人民政府土地管理部门的土地监察工作。

3. 《湖北省土地监察办法》

第五条 省土地行政管理部门主管全省土地监察工作。各省辖市（含地区、州，下同）、省直管市、县土地行政管理部门分别主管本行政区域内的土地监察工作。

乡（镇）人民政府可以负责农村居民占用土地建住宅的土地监察工作。

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