安徽拆迁系列之：夫妻共有房屋，只一方签订拆迁补偿协议无效

2018-05-25 11:42 文章来源：北京圣运律师事务所

征地拆迁律师

【案情概览】：

安徽省滁州市来安县的魏先生在该县新安镇永阳东路拥有国有土地使用权，并在该土地上合法房屋一套。魏先生一家人都居住于此，同时为了生计魏先生用自己的房屋合法经营了一家废品收购站，一家人依靠收购站的生意生活过得还算幸福。

2011年，因有关政府部门要进行修路项目，魏先生的房屋在拆迁范围内，但是拆迁指挥部给予的拆迁补偿过低，魏先生没有同拆迁方达成一致。后为尽快施工，有关部门以魏先生几年前曾收购过赃物为由，让公安部门立案，将魏先生予以刑事拘留，并将魏先生家的600多平方米的建筑认定为违章建筑，同时以释放魏先生不判刑的条件逼迫魏先生的妻子单方签订了拆迁补偿协议。

律师介入本案后认真了解了本案案情，鉴于来安县城市管理行政执法局已经对委托人作出了限期拆除600多平方米建筑的行政处罚，三位律师遂向来安县公安局提交了人身财产保护申请书，及时避免委托人财产损失扩大化。同时为加大维权力度，律师起草了多份政府信息公开申请书，并向有关立项、规划及其他部门递交申请，以便掌握案件的第一手资料，并启动了一系列的行政复议和行政诉讼程序。

拆迁方以魏先生的妻子签订的拆迁补偿协议向法院起诉要求被拆迁人履行协议，在庭审过程中，律师提出本案房屋系夫妻共有财产，魏先生妻子单方签订的拆迁补偿协议无效，顺势将原告拆迁方提出的理由一一驳倒。庭审结束后，拆迁方感到压力巨大，于是主动找到委托人魏先生进行拆迁补偿事宜的协商，最终在三位律师的协助之下，双方达成一致，委托人魏先生拿到了令其满意的拆迁补偿款。2011年12月5日，来安县人民法院作出民事裁定书，裁定准许拆迁方撤回起诉。至此，魏先生征地拆迁维权案取得了决定性的胜利。

【法律分析】：

本案涉案房屋为魏先生和其妻子共有，案件关键点在于，夫妻共有房屋，未经另一方明确授权，只一方签订补偿协议是否有效？

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。而条例中规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。故本案中，魏先生和其妻子作为涉案房屋的共有人，均具有被拆迁人的身份，故拆迁人应当与产权人进行充分协商，签署补偿。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有财产未经其他共有人书面同意不得转让，其转让行为无效；《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。同时，依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

本案中涉及的拆迁房屋是魏先生及其妻子的共同财产，鉴于夫妻之间的"日常家事代理权"并不能涵盖本案中拆迁补偿安置协议签订事宜，故未经魏先生同意，魏先生的妻子无权单独处分，该份《拆迁补偿安置协议》无效。

【办案点睛】：

在地方政府征地拆迁过程中，不乏存在为了达到拆迁目的而使用非法手段的情况出现，而此时，需要的是更多像魏先生一样的被拆迁人勇敢地采用法律方式，寻求专业律师帮助，坚决同违法行为作斗争。本案中，办案律师就是紧紧抓住魏先生妻子单方签订的补偿协议无效这个案件的突破口，面对被告的突然袭击，巧妙的采取将计就计策略，反戈一击，出其不意，迫使拆迁方撤诉，并同意大幅度提高补偿，打了一个漂亮的翻身仗，案件完美收官。

【重点法条】：

1.   《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

2.   《中华人民共和国物权法》

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

3.   《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

4.   《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

第八十九条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

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