拆迁律师有话说：土地储备中心并非合法的拆迁人

2018-05-25 11:33 文章来源：圣运律师事务所

【案情概览】：

委托人罗先生在北京市通州区拥有一套住宅，拥有合法国有土地使用权和房屋所有权。2011年，北京市土地整理储备中心通州区分中心声称取得拆迁许可，对上述地段进行拆迁。

通过申请政府信息公开，罗先生得知北京市通州区住房和城乡建设委员会曾于2009年向北京市土地整理储备中心通州区分中心颁发京建通拆许字[2009]231号《房屋拆迁许可证》，并先后几次作出拆迁许可证延期许可。据称，北京市土地整理储备中心通州区分中心于2009年向北京市通州区住房和城乡建设委员会申领拆迁许可证，提交了相关机关作出的"北苑商务区土地一级开发项目"的立项、规划等拆迁许可证申领材料。

【法律分析】：

除围绕立项、规划、拆迁许可等具体行政行为进行的一系列复议及诉讼程序外，本案的焦点问题之一是：土地储备中心是否为适格的拆迁人？答案是否定的。城市土地储备中心不具有合法的拆迁人资格。

从土地储备中心的主体性质上讲，其不具有合法的拆迁人资格。根据《土地储备管理办法》之规定，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。其目的，是为了实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标。而根据《城市房屋拆迁管理条例》之规定，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位，而申领拆迁许可证需要首先取得"建设项目批准文件"。鉴于，土地储备中心的性质，它没有资质从事具体项目的建设；而且进行土地储备时，具体建设项目尚未确定，从逻辑上来讲，这个时候根本也不可能存在"建设项目批准文件"，自然也就无法取得《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定的其他申领文件。

然而实践中，土地储备中心均取得了"土地一级开发项目"批准文件，并以土地一级开发作为建设项目，申领相关立项、规划文件，申领拆迁许可证，这只是地方政府为了在"形式上"满足拆迁许可条件而做的表面功夫，"土地一级开发项目"，并非具体建设项目，不能混为一谈。

【办案点睛】：

行政许可法规定的基本原则是"官民关系"，《行政许可法》第三条"行政许可的设定和实施，适用本法。有关行政机关对其他机关或者对其直接管理的事业单位的人事、财务、外事等事项的审批，不适用本法"，土地储备机构一般行使的是政府行政权力，是代表政府行为，因此不能适用行政许可法进行拆迁许可。

【重点法条】

1. 《中华人民共和国土地储备管理办法》

第二条  本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

2. 《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

第四条  拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

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