河南省圣运律所拆迁胜诉案例：未达净地标准，县国土局被法院判决行政行为违法

2019-01-21 15:28 文章来源：

【案情概览】

徐先生系河南驻马店市某村村民，在正阳县南环路拥有合法房屋一套。2001年6月，徐先生获得了该套房屋的国有土地使用权证。后因棚户区改造项目建设需要征收该房屋。

2017年9月，正阳县执法局在正阳县人民政府的组织下强拆了徐先生的房屋。徐先生针对强拆行为提起行政诉讼。2018年4月20日，驻马店中院最终判决确认正阳县人民政府强拆徐先生房屋的行政行为违法。

在涉案土地存在法律纠纷期间，2017年12月4日，正阳县国土局经正阳县人民政府批准发布xxx公告。2017年12月28日，公开出让包括徐先生案涉房屋在内的26408.60平方米国有建设用地使用权。

随后，徐先生来到北京，找到国内首家行政法、土地法领域的律师事务所——北京圣运律师事务所，委托专业拆迁律师来帮他维权。

圣运律所接受委托后，办案律师团队对整个案情进行了分析，建议徐先生向法院提起诉讼，请求法院确认县国土局公开出让的行为违法。

2018年5月8日，徐先生将正阳县国土局起诉到县法院，要求确认正阳县国土局出让未达到净地标准的国有建设用地使用权的行政行为违法。徐先生认为，在没有签订任何补偿协议的情况下，涉案房屋所在地块不符合净地标准，正阳县国土局公开出让涉案房屋所在地的国有建设用地使用权的行为违法。

【法院判决】

县法院经审理认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁，本案徐先生的安置补偿尚未落实，就对徐先生房屋所在地的国有土地实行净地出让，其行政行为违反法规、规章的规定，故支持徐先生诉请，判决确认被告正阳县国土局公开出让国有建设用地使用权的行政行为违法。

一审法院宣判后，双方均未提出上诉。

【圣运律师点评】

没有进行补偿安置却先行拿走拆迁户的房屋和土地，地方政府一旦完成土地出让，百姓的维权工作就会陷入被动。

针对国有土地征收，国务院专门出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其中明确规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。原国土资源部出台《关于加大闲置土地处置力度的通知》规定，严格实行建设用地使用权"净地"出让。

本案中，正阳县国土局在未进行补偿安置的情况下出让土地的行为，明显违反法规规章，作为徐先生的委托律师，圣运律师在确认强制拆除房屋违法后第一时间就提起诉讼。

县法院受理本案后，国土局提交了房屋已拆除完毕的现场照片、《搬迁安置工作实施方案》《征收土地通告》等证据并答辩称，涉案土地经河南省政府批复，正阳县人民政府依法征收补偿到位后，被告依法对土地拍卖出让，程序合法。涉案土地在出让之前地上建筑物已拆除完毕。

国家规定土地征收完成后要以"净地"标准出让建设用地使用权。那么，什么是"净地"？净地应该达到什么标准？

"毛地"和"净地"都是俗称，净地是相对于毛地而言。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

净地出让是指国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。法律上的净地出让是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律与经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的其他基本条件。通俗讲就是国家对土地进行征收补偿，土地权益完全归于国家后，再由国家把土地出让进行开发。

本案中，被告所称的涉案土地在出让之前地上建筑物已拆除完毕，并不能说明涉案地块已达到法律上的净地标准。

原告房屋被正阳县人民政府违法强制拆除，但正阳县人民政府及相关部门对原告的安置补偿尚未落实。被告正阳县国土局在涉案土地上房屋安置、补偿未落实到位的情形下，就公开出让国有土地建设用地使用权的行政行为，明显是违法的。

国务院颁布的第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条明确指出："实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。"并进一步明确"作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用"。即在进行拆迁的时候，必须是在取得被拆迁人的同意且补偿充分的基础之上。

所以，面对房屋征收，被征收人切不可盲目与征收部门进行正面冲突，务必及时委托律师，用法律程序维护自己的合法权益。

国有土地上的房屋征收，是政府作为征收主体的一项行政行为。程序正义是对行政行为的一项重要要求，根据这一原则与现行法律的相关规定，房屋拆迁之前必须具备合法手续。但是，在当前一些地方的房屋拆迁中，以政策代替法律进行拆迁的现象并不鲜见。而这样的行为，充满了侵犯被拆迁方合法权益的种种隐患，是滋生拆迁纠纷的温床。

"先补偿后拆迁"是拆迁之本。政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上，才能进行房屋拆迁。

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我们是圣运律师，我们是全国首家行政法、土地法领域的专业化律师事务所，我们以维护社会公平与正义为已任，我们只为被拆迁人维权，我们帮助守护和争取你的合法利益！

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