城市产权不明房屋征收补偿程序

2018-05-22 13:52 文章来源：圣运律师事务所

【案情概览】：

2011年6月，某市启动了城铁建设项目，鼓楼东大街房屋被列入征收范围，经调查确认该大街43号房屋产权登记于1970年，产权人为郭先生，待房屋征收相关部门与郭先生核实时，郭先生透露该房屋已于90年代卖给金先生，后期听说买受人金先生举家迁居国外，也未完成过户手续。根据郭先生提供的买卖合同中金先生的个人情况，查到其户口已注销，注销原因为变更国籍，且目前联络方式不明。

鉴于该房屋产权情况不明，房屋征收管理部门依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》之规定，报请市、县级人民政府依照条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。

【法律分析】：

城市产权不明房屋，是指城市内国有土地上产权人不能确定的房屋，例如产权未登记且不能确定具体权利人的情形，一般在地方性拆迁管理办法中会具体明确产权不明房屋的具体类型，例如《广州市城市房屋拆迁管理办法》就规定了三种具体情形：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。

根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十六条之规定，城市产权不明房屋征收补偿程序包含三个环节：

一、报请程序

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。

二、作出补偿决定

作出房屋征收决定的市、县级人民政府接到房屋征收部门的报请后，应当依照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。

三、补偿决定公告

市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定后，应当在房屋征收范围内予以公告。

【办案点睛】：

由于历史变革等原因，有些房屋的产权不够清晰，产权人无法确定或是产权存在争议的情况。在《国有土地上房屋征收和补偿条例》颁布并实施之后，针对此种情况该条例明确规定，要由市、县级人民政府来作出征收补偿方案并公告。其中重点关注两个问题：其一主体只能是市、县级人民政府，其他任何政府职能部门作出的征收补偿决定都是违法的；其二作出的征收补偿决定要依法经过公告、送达才发生法律效力。

【重点法条】

1. 《广州市城市房屋拆迁管理办法》

第三十条 在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：

（一）产权不明晰的；

（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；

（三）所有人下落不明又无合法代理人的。

拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。

被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。

2. 《国有土地上房屋征收和补偿条例》

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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