拆迁人拿出的评估结论低到没下限怎么办？

2018-05-22 13:53 文章来源：圣运律师事务所

【案情概览】：

2010年3月，辽宁省某市城乡建设管理局根据拆迁人该市土地储备中心的申请，颁发了拆许字（2010）第12号房屋拆迁许可证，对委托人王先生房屋所在区域实施拆迁。

拆迁人在未与被拆迁人协商的情况下，指定本市某评估公司对上述区域房屋进行评估，经评估王先生占地面积为80平米的商品房的市场价值为人民币15.3万元。2011年8月15日，王先生收到上述评估报告，但其认为拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值。由于未能就拆迁补偿安置问题与拆迁人协商一致，2012年3月，拆迁人向市城乡建设管理局申请裁决。2012年4月15日，市城乡建设管理局作出拆裁字（2009）018号《城市房屋拆迁裁决书》。

被拆迁人王先生不服该行政裁决，向人民法院提起行政诉讼，以拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值为由，请求撤销上述行政裁决。

【法律分析】：

在城市房屋拆迁中，裁决机关依据拆迁人单方委托的评估公司出具的评估报告作出的裁决，被拆迁人表示异议的，该评估报告不能作为裁决依据，应当予以撤销。

建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》中明确，市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。仅根据拆迁人的申请及拆迁人单方面委托的评估公司出具的评估报告作为行政裁决的依据，违反了法定评估程序。

此外，关于鉴定结论的证据效力，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项规定如下：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。根据以上规定，该评估报告作为裁决的一项重要依据，其作出程序明显违法，且被拆迁人已经对此表示异议，法院不应认可其合法效力。裁决机构据此报告作出的裁决，应当依法予以依法撤销。

针对此问题，可以参考《中华人民共和国最高人民法院公报》[2004]第8期刊登的"宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案"裁判要旨。

【办案点睛】：

实践中，根据民事诉讼法及行政诉讼法对证据形式的相关规定可知，评估公司出具的评估报告应属于鉴定结论的一种。因此行政机关在诉讼过程中如欲将评估报告如作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定结论的要求，即程序合法、形式合法、内容合法，三者缺一不可。对此，《最高人民法院〈关于行政诉讼证据若干问题〉的规定》第六十二条规定，对被告在行政程序中采纳的结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定人不具备鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论错误，不明确或者内容不完整的，人民法院不予采纳。综上可知：在审理拆迁行政案件中，拆迁当事人对房屋拆迁管理部门采纳的房屋价格评估报告提出证据证明该评估报告属于鉴定结论性质的证据材料。倘若原告或者第三人存在评估程序严重违法的，比如本案的单方委托情形，人民法院应不予采纳。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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