最高法案例：农村集体土地被征收后，再实施征收，如何补偿或赔偿？

2022-02-08 11:04 文章来源：

实践中常出现这样的情况，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，行政机关经过若干年以后才做出房屋征收决定对房屋进行征收，或者在与被征收人达不成补偿协议的情况下，径行将房屋拆除。在这种情况下，应该如何争取房屋的补偿或者赔偿利益呢？今天，圣运律师事务所王有银主任结合相关案例为大家进行解读。

沈阳韩先生等人的房屋所在的集体土地，于2007年5月被征为国有。此时并未对地上房屋进行征收补偿。至五年后，当地区政府发布征地拆迁公告，决定对韩先生等人的房屋进行征收。在补偿未谈拢之际，韩先生等人的房屋被强制拆除。在该案中，拆迁从开始到最终的赔偿程序较久，赔偿按照哪个时间点计算，赔偿内容包括哪些，这些问题最高法都做了详细的阐述。

一、农村集体土地被征收后，再实施征收，补偿如何计算？

最高人民法院答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定："行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。"

法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定："征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。"

最高法之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。鉴于此，补偿应当参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿。

二、赔偿按照哪个时间点计算？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定："对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。"

在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。

最高法认为，在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。

三、最高法支持了装修损失，奖励优惠，房租损失等赔偿！

装修损失的赔偿如何计算？

由于行政机关违法强制拆除，造成被征收人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被征收人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则。

奖补优惠还能享有吗？

正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征收人按照当地征收补偿政策能够获得在市场评估价格基础上上浮的优惠。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。

房租损失的赔偿能享有吗？

案件中，尽管当事人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，当事人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，当事人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了当事人的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，当事人的房租损失是必然存在的。

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