二手房交易需谨慎防止落入"难过户"圈套

2018-05-09 15:28 文章来源：北京圣运律师事务所

【基本案情】

       如今房价日益高涨，对于一对刚工作的夫妇来说想买套房不是一件容易的事。于是，许多新婚夫妇选择购买二手房，一来价格相较新房更实惠；二来省去了装修的烦恼。可是，在这样一个还不是特别规范的二手房交易市场中，二手房交易中会存在什么样的猫腻呢？

       张小姐和其丈夫就因二手房交易而苦恼不已。2013年，张小姐经过某中介公司的介绍，购买了陈先生一套价值85万元的住房，并依照合同将85万元房款一次性交付给陈先生。然而，陈先生收到房款后迟迟不肯过户。张小姐一着急，就找当地房屋登记部门投诉，没想到，有关部门告知她这套房屋因涉诉早被冻结，依法禁止转让。张小姐和丈夫这才明白，原来他们被中介公司和卖主骗了，"买"了一个没有"身份"的住房。为了不让自己的权利受到损害，于他们来到北京圣运律师事务所，请求圣运律师帮助他们处理此事。

【办案掠影】

       听完委托人的叙述，圣运律师大概了解了案情，并向张小姐陈述了以下观点：

这是一起关于产权过户问题的纠纷。张小姐在与中介公司的沟通中，中介公司提供了陈先生的房源，并代表陈先生为房屋定价。三方谈妥后，张小姐与陈先生签订了房屋买卖合同，并按合同约定交付85万元房款。从合同履行的角度来说，张小姐已经履行了自己的义务，理应得到房屋的所有权。但令人意外的是，原来在这个交易中，中介公司早与陈先生恶意串通好，他们明知该房屋无法过户，但是还是与张小姐签订了买卖合同，最终得到85万元房款。这一行为已经严重危害了张小姐的利益，应对中介公司和陈先生提起诉讼。

在得到张小姐的授权后，圣运律师代理张小姐以中介公司和陈先生为被告向当地法院提起诉讼：1.请求法院判决解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.被告返还原告房款85万元；3.按合同约定被告向原告支付违约金；4.被告支付原告购房信息费8000元，诉讼费由被告承担。

圣运律师为了更好地为张小姐维权，在诉讼中获得更大的胜算，多方搜集证据，调查、走访多个部门，最后得到了几个关键性的证据，这也为胜诉奠定了坚实的基础。同时，圣运律师就本案关键点——中介公司的行为是否侵权作出了以下解释：中介公司协助张小姐购买住房，已经从中获利，应该提供到位的服务。但是，中介公司却在明知陈先生的房屋不可过户的情况下执意撮合张小姐与陈先生签订了房屋买卖合同，系恶意串通，因此需要承担连带责任。果不其然，中介公司在案件的审理过程中百般狡辩、推卸责任，一直强调其不是案件的当事人，无法对房屋是否冻结的情况做详细了解，没有主观过错。然而在圣运律师的法眼下，这一切都只是无谓的狡辩。

根据《合同法》中关于"合同无效"的规定："……（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。……"因此，在本案中，陈先生与中介公司恶意串通后，与张小姐签订的房屋买卖合同自始无效。陈先生应退还张小姐已经给付的85万元房款。中介公司对此行为负连带责任，应与陈先生一起赔偿张小姐的其他损失。

在法庭上，圣运律师坚定地陈述了自己的观点并提交了能支撑观点的若干证据，被告辩护人一味辩称中介公司无过错，却不能以有力证据证明，这一切在与圣运律师表现的对比之下显得相形见绌。

在圣运律师的不懈努力以及委托人的积极配合之下，那已经缴纳的85万元房款终于物归原主，张小姐也得到了应有的赔偿。

【律师说法】

相比普通商品房，购买二手房时需要更加小心谨慎，防止落入"落户难"的圈套。本案中，张小姐在签订房屋买卖合同之前并未查清该住房的产权情况，这才给了不法分子可趁之机。在此，圣运律师给广大公民支招，只要留心以下几点，便可防止落入二手房交易的圈套：1，了解该套二手房是否属于允许出售的房屋。2，了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。3、了解所购二手房准确建筑面积。4、了解购买二手房的程序。5、了解屋内设施的交验细节。6、付款方式。7、交房时间。8、违约责任。

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