经营性用房的停产停业损失如何计算？

2018-05-21 16:16 文章来源：圣运律师事务所

经营性用房是指各种商业公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。主要是指盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取或测算其正常经营情况下的收益。

一般来说，经营性用房单价相对较高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。基于此，圣运律师事务所将与大家对此问题进行探讨，以期给涉案当事人以帮助和参考。

影响经营性用房拆迁补偿的因素通常包含以下几个方面：

    1、收益性。经营性用房由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营，但无论业主自营还是出租，都能给业主所有人和实际经营人带来一定的收益，此谓收益性。

2、租金。租金是收益的基础,出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都需要签订出租、联营合同，合同中需约定具体经营性用房的年租金。

3、区域性。经营性用房的地理位置也是很重要的考量因素，所在地域、繁华程度、交通便利程度、人员流通程度等因素与经营的收益是直接相关的。

‘ 我国房屋拆迁补偿包括房屋价值补偿、搬迁费和临时安置费、停产停业损失的补偿、补助和奖励等几个方面，而经营性用房拆迁补偿的重点就是停产停业损失的补偿。但实践中关于停产停业损失的具体计算却各有不同，这直接影响到被拆迁人与经营权人的合法权益。实践中经常采用的计算方法和原则有几下几种：

1、按被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。

首先对非住宅中的营业用房和非营业用房进行了区分。以某地为例，拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房的，应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。

    2、根据房屋面积计算。

例如北京规定因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。

    3、根据经营收入、利润等指标确定。

以深圳为例，《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。

除了上述三种常用的计算方式之外，停产停业损失还可以按照营业年限计算或由拆迁人和被拆迁人协商确定以及由双方委托的评估机构依法评估等。

停产停业损失计算方法的不同，直接关系到被拆迁人补偿的高低，在此我们还是建议被拆迁人在遇拆迁时要咨询专业的律师，这样才能更好的掌控整个谈判导向，以实现自身权益的最大化。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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