国有土地上房屋征收程序

2018-05-21 16:15 文章来源：圣运律师事务所

近年来，由于城镇现代化和规模化发展的需要，城区中的职工宿舍、大杂院等都将会逐步进行拆迁，在这个过程中势必会涉及到国有土地上房屋征收的问题，那征收国有土地上房屋的法定程序和征收中有哪些常见的问题呢？圣运律师事务所王优银主任律师团队，将通过法律化的思维和易懂的语言，帮助您了解征收国有土地上房屋的法定程序，以期您可以通过合法有效的方式维护自己的权益。

一、征收国有土地上房屋的法定程序：

1、发布征收公告

房屋征收部门应当告知被征收人被征收的范围，对征收公告有异议的被征收人可以要求举行听证会。

2、登记调查

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人进行公布。

3、制作房屋征收决定

市、县级政府作出房屋征收决定前要进行社会风险性评估，征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。

4、评估房屋

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，房地产价格评估机构应当安排两名以上经过注册的房地产估价师对被征收房屋进行实地勘查，调查被征收房屋状况、拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料、做好实地查勘记录，房屋征收部门、被征收人、房地产价格评估机构和房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收人可以向房地产价格评估机构申请复核评估报告。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

5、拟定征收补偿方案

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级政府进行审批，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

应当给予被征收人的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。除上述三项外，市、县级政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。其中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

6、签订补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。

7、落实补偿后交付土地

以货币进行补偿的，政府机关应当在落实被征收人的补偿后，才能要求被征收人按期交付被征收的房屋。

二、征收国有土地上房屋时常见违法情形：

1、少批多拆/未批先拆

在实践中，不少的开发商都会为了使项目早日建成营取利润，而在未得到政府的批准下私自的多建或提前建设，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法规，征收国有土地上房屋的必须要先经过县市级政府进行审批，而缺少政府审批程序或者由施工方出面征收国有土地上房屋的都是违法行为。

2、以公益名义实质做商业开发

不少地方征收国有土地上房屋都是用公益的名义作为幌子实际上却做着商业开发的工程，这样一来一是有利于征收房屋时对被征收人宣传时的形象，二是取得土地时可以付出更少的经济成本。但根据相关法律法规来讲，这种行为是违法行为，因为在征收前政府应当制定符合城市发展的城市规划，而违反城市规划的建筑设施即为违法建设。

3、未补先拆

根据法律规定，强制拆除被征收的房屋前是以落实补偿安置为前提的，除非房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，征收人才能单方决定强制拆除被征收的房屋，而针对这种情况强制拆除的法定程序如下：

房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级政府依法申请人民法院强制执行。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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