宅基地上房屋买卖合同是否有效？

2018-05-21 16:14 文章来源：圣运律师事务所

一、什么是农村宅基地？

农村宅基地上房屋买卖是否有效？在分析这个问题之前，我们先来理清农村宅基地的法律概念。

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定的标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无附着物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

需要强调的是，农户或个人只拥有宅基地的使用权，所有权仍属于农村集体经济组织。

那么问题来了，农村宅基地上所建房屋买卖合同是否有效呢？

二、宅基地上房屋买卖合同是否有效？

学界对此问题有两种不同的观点。第一种观点认为宅基地上房屋买卖合同无效。主要依据《土地管理法》第62条、第63条以及1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款的规定，认为能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，如果允许宅基地上房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

另一种观点认为宅基地上房屋买卖应当认定为有效。笔者也同意此观点。

首先，宅基地上房屋与宅基地其实是两个不同的概念，虽然《土地管理法》明确规定了农村宅基地使用权不能转让，但是宅基地使用权与房屋产权毕竞是法律上的两种不同的物权，宅基地使用权转让受到限制并不表示农村房屋产权转让也应受到限制。

其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条 "农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准"以及第63条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外"的规定可知，《土地管理法》的立法本意应该是禁止农村集体土地单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，根据"地随房走"的原则，房屋项下的宅基地使用权转让并不禁止。

最后，根据法不禁止即自由的原则，应当认定宅基地上房屋是可以自由买卖的。

至于宅基地转让问题，现行法律也有许多相冲突的地方，如《土地管理法》禁止宅基地转让，但《继承法》却表明宅基地的使用权可以因继承变更主体。

笔者认为，农村房屋与宅基地既是相互联系的，又是可以分割的。因此，应从立法上明确宅基地上房屋与宅基地的关系，构建农村宅基地使用权及房屋产权分别登记发证制度以指导实践。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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