不动产登记暂行条例实施细则解读

2018-05-21 12:15 文章来源：圣运律师事务所

今年1月1日，由国土资源部起草的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）正式发布实施，这是与《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）配套的重要规范性文件，该《实施细则》对《条例》的内容进行了进一步的细化和明确，与实践联系也更为紧密。

总体来讲，《实施细则》的主要亮点为业主可对小区内道路绿地等进行登记；各级不动产登记机构应当采取各种措施保障不动产登记信息安全，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息；加强不动产登记中违规的追责等。

1.小区内道路、绿地等权属需登记为业主所有

在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息，而《实施细则》对此给出了明确规定："办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。"

也就是说，小区内的公共部分为业主共有，这一权属将通过不动产登记来进行法律上的确认，使得业主在对不动产权益进行处分时更加便捷、全面。

2."查房"需提交"利害关系证明"材料

一直以来，百姓对不动产登记导致隐私泄露这一问题颇为担忧，而《实施细则》对此进行了专门的规定。

《实施细则》规定，各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。同时明确，国家实行不动产登记资料依法查询制度。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。但是，权利人、利害关系人应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交相应的材料，包括查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料；权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。

对于其他查询主体，《实施细则》指出：人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。

以上规定意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料，有效地保障了不动产登记人的个人信息安全。

3.登记机构工作人员违反规定将被追责

　　相比已有规定，《实施细则》对登记机构工作人员违反规定的追责更加严格，用整整一章的篇幅对违反实施细则的法律责任进行了明确。

《实施细则》规定，不动产登记机构工作人员违反规定的情形包括：对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；泄露不动产登记资料、登记信息；无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；强制要求权利人更换新的权属证书。

对于当事人，"采用欺骗手段申请查询、复制登记资料"、"违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息"等5种情形也会被追责。其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

除以上规定外，《实施细则》还规定了不动产登记依申请进行、不动产登记应提供身份证明、不动产登记机构要进行实地查看、产权未变更、转移则原证可不更换等其他重要规则，全面规范了不动产登记行为，细化了不动产统一登记制度，为人民群众办理不动产登记、保护产权人合法权益提供了极大方便。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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