实际拆迁面积就等于规划红线图面积吗？

2018-05-21 17:05 文章来源：圣运律师事务所

什么是红线图？

在征地拆迁中，有一个绕不开的名词叫做"红线图"。所谓红线图，即是用地红线，又叫规划红线图，是显示某个建设项目用地范围的边界线，由这些红线所围成的范围就是用地面积。

上图就是一份用地红线图。红色实线代表的是需要用地的地块，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑时，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。

各种颜色的线条代表什么？

图上还有其他颜色的线条，绿线代表的是绿地、绿化带；蓝色线代表河流；紫色线代表文物古迹；黑色线则是市政公共设施。简单说来，在用地红线图上，道路为红线，河流是蓝线，不能使用的是黑线，绿线代表非建设用地的绿化地带，这些都是在建设项目的时候不划入可用面积中的。

用地红线图不等于征地红线图

一般情况之下，我们在申请信息公开的时候，会向国土部门申请用地规划文件，其中就包括"用地红线图"，而另一个重要的文件："征地红线图"并不完全等于"用地红线图"。"征地红线"指的是《房屋拆迁许可证》上征用的土地面积，而不是规划文件之中所附带的"用地红线图"显示的面积，两者核定的范围不是同一个概念，不能将规划红线图所示的范围理解成拆迁范围，拆迁人把规划红线图当做拆迁范围，那是偷换概念。

因而，在实践之中，如果被拆迁的房屋在"用地红线图"范围之中，却不在拆迁许可证范围内，仍然被强制拆除，则可能会涉及到程序上的违法。

"用地红线图"属于用地规划文件，一般情况下是拆迁许可证的前置文件

另外，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条的规定："经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。"

简而言之，在获取"征地红线"以及拆迁许可证之前，相关单位需要拿着用地规划文件向主管部门申请，这表明"规划用地红线图"是拆迁许可证的前置性文件，"征地红线图"所示面积往往小于规划用地红线图上的面积。如果两种文件的顺序发生了颠倒，或者所拆房屋位于"征地红线图"上，却不在"规划用地红线图"上，意味着相关程序已经违背了法律规定。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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