非法的评估报告，廉价的安置补偿

2018-05-21 16:59 文章来源：圣运律师事务所

拆迁案件中矛盾最为突出的就是房屋征收补偿问题。被征收房屋的价值到底多少算是合适，由谁说了算，这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

实践中，作为中立第三方的评估机构在某些原因干扰下，有时会作出明显不合理的评估报告，侵犯被拆迁人的合法权益。那么如何判断评估报告机构是否合法呢？

北京圣运律师事务所根据多年工作经验，总结出如下的判断方法。

第一，评估机构资质是否达标？评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差距。以北京为例，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；二级资质评估机构的在估业务量达1000户；三级资质评估机构的在估业务量达500户。假定你们这个拆迁项目总共700户，那么评估公司必须达到二级的资质，如果经过查询发现这个评估公司的资质就是个三级资质，则该评估报告就是违法的，我们因此就获得了一个谈判的筹码。

第二，评估人员资质是否合格？根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。因此，没有评估资格的人员在评估报告上署名或者评估报告上只有一位评估师签字，该评估报告则不具有法律效力，正确的做法是必须有两个评估师在评估报告上面签字。而且盖章必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是XX评估公司XX项目专用章，不是圆形的章，这样的章都是不合法的。

第三，评估程序是否合法？根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，作出评估报告之前必须安排注册房地产估价师对被拆迁房屋进行实地查勘，调查被拆迁房屋状况，拍摄反映被征收房屋内部状况的照片等影视资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。且房屋评估报告必须按时送达被征收人，如果未送达被征收人，当事人可以依法起诉请求撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。

由此可见，房屋拆迁是非常专业且复杂的工作，每一步都必须严格按照法定程序，缺少其中任何一步，都有可能对被拆迁人的合法利益造成巨大伤害。因此，为了更好的维护被拆迁人的利益，笔者建议您要及时咨询专业的征地拆迁律师，圣运律师事务所作为专业的征地拆迁律师事务所，根据多年的工作经验及深厚的专业知识，保障您的权益免受侵害。

相关法条

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

2、《国有土地上房屋征收评估办法》

第三条：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第十六条：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第二十一条：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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