你必须知道拆迁方常见的违法行为

2018-05-22 10:49 文章来源：圣运律师事务所

在现实生活中拆迁方的拆迁行为是否规范与被拆迁人的合法权益密切相关，因此国家对拆迁的相关程序有严格的要求。今天圣运律师将结合具体案例为大家分析拆迁的具体程序，为大家日后维权提供参考。

拆迁主体不合法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。以此可知，征地拆迁工作的实施主体只能是县级以上地方人民政府。

在实际拆迁过程中，征地拆迁的实施主体不合法现象非常常见，被拆迁人可以此为切入进行有效维权。罗先生在北京市通州区拥有一套住宅，拥有合法国有土地使用权和房屋所有权。2011年，北京市土地整理储备中心通州区分中心声称取得拆迁许可，对上述地段进行拆迁。根据《中华人民共和国土地储备管理办法》的规定，从土地储备中心的主体性质上讲，其不具有合法的拆迁人资格，圣运律师以此为维权切入点，最终帮助罗先生维权成功。

二、征地拆迁公告不规范

发布征地公告是征用土地的必经程序，我国相关法律也对其进行了明确的规定。

《征用土地公告办法》第四条规定："被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。"

第五条规定："征用土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。"这两条所规范的是征用土地公告的时间和内容。

第七条规定："有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位，拟订征地补偿、安置方案并予以公告。"

第八条规定：征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容：(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式; (五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。这两条规范的是征地补偿、安置方案公告的时间和内容。

以上规定也是对被拆迁人的知情权做出了法律上的保障，未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

违背先补偿后征收的顺序

政府为公共利益进行的拆迁，必须通过合法的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行房屋的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。这一政策主要是纠正过去的拆迁中一些地方为追求拆迁进度，采用行政手段在没有充分协商达成一致的情况下，要求被拆迁户先让房，没有达成一致的部份等房屋让出或拆除后再协商，往往造成许多补偿纠纷。

违背"先补后拆"原则的情况非常多，为了真正的落实拆迁补偿，保护被拆迁人的利益，我国法律也明确规定了"征用土地的各项费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。"

拆迁补偿款不合理

根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准，地方不能随意偏离。

拆迁补偿牵涉各方利益是引发拆迁纠纷的主要原因之一，拆迁方常为减少成本压缩补偿款，采取各种不合法手段损害被拆迁人的利益。在圣运律师代理的"兰州宋家滩案"中，当地村委会以"产权置换"的方法征收集体土地，在村民的授权和委托下，圣运律师助力维权，最终村民与有关部门达成和解协议，获得3.1亿补偿款项，征地补偿由原来的分文无收，变为每亩640万。

不合法强拆逼拆

强拆之前拆迁当事人应当向房屋拆迁管理部门申请裁决。根据相关规定，未经裁决，不得实施行政强制拆迁。值得注意的是，房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前十五日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁；裁决应当自收到申请之日起三十日内做出。被拆迁人在公告指定的期限内仍未自动搬迁的，执行人员才能正式实施强制搬迁。

根据《裁决规程》的有关规定，实施强制拆迁的时候，不得采取恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段进行!

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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