国有土地上私房承租人遇到征地拆迁的权利救济

2018-05-22 10:47 文章来源：北京圣运律师事务所

伴随城市化进程的飞速发展及国内人口的不断迁移变动，征地拆迁和房屋租赁无疑成为城市化发展的两大产物，但二者之间一旦相遇，难免引发利益冲突，农村与城镇之间均存在房屋租赁的情形，一旦发生征地拆迁必然引发房屋所有权人、承租人与政府之间的三角关系，使原本错综复杂的拆迁补偿安置变得更加扑朔迷离，现简要对国有土地上私房承租人遇到征地拆迁的权利救济进行分析。

【法条概括】

《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

【拆迁现状】

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布，次法规的颁布，对被征收人的保障力度相比于之前的《城市房屋拆迁管理条例》大大提升，但也仅限于房屋所有权人，对承租人的保护并没有因立法的完善而予以完备，加之《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同第一项的相关规定，承租人的权益更为大幅度降低，目前并没有相关明确法律予以解决。

对于承租人而言，目前关于拆迁补偿问题，更多的是依据民事领域相关法律法规及当事人之间约定予以解决，但并非承租人的权益完全不能得到保障，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁期间虽然因征地拆迁的发生造成租赁物的所有权变动并不影响承租人与房屋所有权人合同效力的变动，故承租人依然可以通过与房屋所有权人对拆迁补偿安置款项进行合理的分配。

在租赁过程中，以经营为目的的租赁常存在在租赁位置新建房屋、厂房或其他附属设施的情形，有些承租人在建筑时已经过房屋所有权人的同意，甚至经过有关规划、国土等部门的批准，面对此种情形维权途径可能相对更加容易，一方面因《中华人民共和国合同法》的相关规定，因出租人的同意可以建造相关附属设施，发生征地拆迁必然导致承租人遭受损失同时房屋所有权人必定因为承租人建造的附属设施获得利益，根据平等原则，承租人可以得到相应补偿。

除此之外，目前部分省市已经就承租人与房屋所有权人关于安置补偿可能引发的纠纷出台相关规范文件，如河北省已出台相关政策规定停业损失费在出租双方无约定的情况下补偿给承租人，陕西省亦出台相关政策规定在出租双方发生争议阶段房屋征收部门可将停产停业损失费办理提存公证，待双方协商好或通过诉讼解决后支付，这无疑都是对承租人利益的保护。

【律师建议】

尽管部分省市已经出台相关应对措施，但总体而言目前关于承租人的利益保护仍没有一个统一的规定，律师建议作为承租人为避免日后发生相关纠纷应当注意在以下几点进行防范。首先承租人尤其是以生产经营为目的的承租人在签订房屋租赁合同时应尽量明确约定新增附属设施及日后面临征地拆迁的搬迁、停产停业损失等诸多方面的补偿情况，以免日后发生纠纷无依据可以解决；其次在遇到征地拆迁时能及时与房屋征收部门取得联系，表明自己身份并争取能直接获取相应补偿，以免出现补偿费用均支付到房屋所有权人手中，真正需要搬迁等费用的人未得到任何补偿，最后，最重要的是在遇到相关问题时能想到通过法律途径，及时主张自己的权益，北京圣运律师事务所作为专业处理征地拆迁的律师事务所在这方面具有丰富的经验，愿意在您维权的道路上为您保驾护航。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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