购买要拆迁的房子，"冻结期"很重要

2018-05-22 10:43 文章来源：北京圣运律师事务所

如今棚户区改造已是越来越火，于是就有人盯上了即将拆迁的棚户区房屋，想着要是买到手就地回迁的话是很划算。

不过，购买这种回迁房绝不是件简单的事，因为多数购房者并没有领教过其风险所在。买这种房子最大的风险并不在于拆迁过后，也不是在新房竣工办产权的后续过程，而恰好是拆迁之前，这其中，有个最为关键的环节叫"拆迁冻结"。

何为拆迁冻结

拆迁冻结就是已经决定要拆，即拆迁公告已发布，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口迁入该房产所在户口。

拆迁冻结的申请程序

一、拆迁人需申报材料:

1、建设用地规划许可证(原件1份、复印件2份);

2、建设用地规划意见(原件、复印件各1份);

3、拆迁范围图(原件、复印件各1份)。

二、经审查，以上材料齐全，自收到申请之日起10日内办理完毕。

拆迁冻结的法律依据与最长期限

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

另根据城市房屋拆迁管理办法，拆迁冻结期限最长不得超过六个月;需要延长冻结期限的，必须经房屋拆迁主管部门批准，延长冻结期限不得超过六个月。申请拆迁的单位在冻结期限内取得房屋拆迁许可证的，冻结期限自动延长至拆迁期限届满之日;冻结期限届满时申请拆迁的单位未取得房屋拆迁许可证的，拆迁冻结自行解除。拆迁期限不得超过一年。未在拆迁期限内完成拆迁，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向房屋拆迁主管部门提出申请;房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起十日内给予答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过一年。逾期未申请或者经申请未获批准的，房屋拆迁许可证自行失效。因此，最长可冻结三年，重点看看有没有取得拆迁证。

被冻结的拆迁房能否购买？

《中华人民共和国城市房地产管理法》有规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，所以被冻结的房屋不能进行出售或者更名等行为。另外值得注意的是房屋拆迁后，政府或开发商是按照原房屋产权证上的相关内容，对业主进行补偿，因为被冻结的房屋无法进行更名。我国法律还规定禁止出售被限制房地产权利的房地产，如果购房者执意要购买，那买卖双方的交易则属于私下交易，私下交易不受法律保护。所以购买此类房屋对于买方来说，风险比较大，应慎重考虑。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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