征地拆迁活动中"以租代征"行为违法性解读

2018-05-09 18:29 文章来源：北京圣运律师事务所

近年来，随着工业化城镇化进程的不断加快，征地拆迁活动也正在全国各地如火如荼的展开，多方主体的参与，金钱利益的驱使，使得在征地拆迁活动中出现了种种违法行为，其中非常典型的一种违法征地拆迁行为就是"以租代征"。打开电脑在搜索栏中输入"以租代征"，很快便会跳出"山东平邑拆迁血案背后：违规以租代征，两次被批"，"河北赵县爆炸工厂17人死亡，涉嫌以租代征占用农地"，"昆明宜良千亩良田造湖百姓失地，涉嫌以租代征"，"河南长垣涉嫌以租代征，数百亩地倒手后赚差价"等一系列与征地拆迁相关的"以租代征"新闻报道。

那么什么是"以租代征"呢？接下来，北京圣运律师事务所征地拆迁维权律师将根据自身多年的理论功底和扎实的办案经验为您细细解读"以租代征"这一概念及"以租代征"行为的违法性。"以租代征"是指擅自将农用地转为建设用地，具体是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地专用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费，履行耕地占补平衡原则。在征地拆迁活动中，以租代征行为是违反国家政策的，也是被法律所明确禁止的。2006年8月31日国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》第六条规定"农用地转为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。禁止通过‘以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模……未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任"。2007年12月30日国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第四条明确规定严格禁止和严肃查处"以租代征"转用农用地的违法违规行为。

我国法律之所以明确规定"以租代征"为非法占地行为，归结起来原因如下：首先，"以租代征"行为侵犯了失地农民对耕地的使用权。《中华人民共和国物权法》第四十三条规定"国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地"。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。"以租代征"中往往对租期届满时土地使用权归属不做说明，而是直接在农民的耕地上面施工建筑，租期届满其建筑物赫然屹立于农民的耕地之上，面对着已经存在的建筑物，失地农民也拿对方没有办法。当然现实中也不乏存在某些政府或开发商欺负老百姓不懂法，名目张胆的在"以租代征"合同中约定租期届满，土地使用权归政府或者开发商。正是因为"以租代征"行为本身的违法性，使得失地农民在"以租代征"行为中的合法利益很难得到有效维护。这样一来，老百姓糊里糊涂的每年拿到少得可怜的"租金"，N年后失去对耕地的使用权，那个时候依靠土地为唯一经济来源的老百姓生活将失去着落。其次，"以租代征"行为违反了我们国家正常的土地流转和审批等管理秩序。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定"任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外"。该条款表明无论是在国有土地还是集体土地上进行建设，都要经过合法的审批程序。《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定"擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款"。该条款主要规定了对违法流转和审批土地行为的制裁措施，用于督促和规范土地流转和审批程序。再次，"以租代征"行为违反了占补平衡原则，为某些政府部门逃避税款缴纳和土地出让金提供了漏洞。在征地拆迁过程中对被征地拆迁户的补偿是对其财产权的补偿，故此《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定对农民补偿的费用不仅需要包括土地补偿费、安置补助费，还要包括地上附着物和青苗的补偿费，以此最大限度的达到对公民财产权的补偿。这些规定相对于"以租代征"非法占地行为，给予农民的补偿将要多出许多，而且因为有性对应的法律参考依据，在农民耕地征收过程中如果遇到补偿不合理的情形，可以及时按照法律规定的内容争取到合理满意补偿。在征地拆迁过程中，严格按照法律相关规定依法维权，争取合理满意补偿，不仅有助于实现占补平衡这一原则，而且可以有效的遏制某些政府部门逃避税款和土地出让金的缴纳。

综合分析上述法条对"以租代征"行为的种种限制，我们可以得知法律是明确禁止"以租代征"这种违法占地行为的，"以租代征"违法占地行为不仅侵犯了老百姓的合法权益，更是对我国既有法律法规的无视和践踏，圣运征地拆迁维权律师想再次提醒广大被征地拆迁户，在遇到"以租代征"违法占地行为时，要勇敢的对征地拆迁方说：不！及时请专业征地拆迁维权律师介入，为争取合理满意补偿款作好充足的准备工作。

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