圣运拆迁律师解读："村改居"改的是什么？

2018-05-09 19:21 文章来源：北京圣运律师事务所

随着我国城市化的步伐不断加快,很多农村地区自主或者被动地进入到城市化的浪潮当中，表现在其管理体制、经济结构和生活文化需求等方面发展到了城镇的水平或者接近于城镇的水平,或者是由于要适应村级行政区划的重新调整等形势,因而被强制性地划入到城市建设的规划区域之内,这些地区都面临着 "村改居"工作。"村改居"到底改什么，圣运律师将在下文为您解读。

"村改居"即所谓的"农转非"，是指农村不再从事农业生产，农民不再从事农业劳动，或者至少有2/3的农民不再从事农业劳动，不再以农产品收入为来源；让农村人成为城市人，村委会改为居委会。"村改居"是在我国现行城乡二元体制下，加快中小城市扩张、加速近郊农村向城市融合的重要手段。

关于"村改居"，主要法律依据是《中华人民共和国村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》以及各地制定的相应的实施法。但是这些法律只是对"村改居"的条件和程序作了原则性的规定，对"村改居"中村集体资产处置和人员安排等都没有相应规定。因此，各地出台了不同的地方性法规来指导具体的实施。

比如，关于"村改居"的条件，《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于"村改居"工作若干问题的指导意见的通知》规定，符合下列条件之一的村委会，纳入"村改居"范围：（一）城市居民户籍人口占本村总人口一半以上的；（二）以全国第五次人口普查统计数和耕地保有量为计算基础，本村人均耕地面积不足0.12亩的；（三）三分之二以上的村民不从事农业劳动，不以农业收入作为主要生活来源的。

我国对于"村改居"没有集中的法律规范，但是从整体情况看来，"村改居"前后大概呈现出以下区别：

一、从管理和自治组织上。"xx村委会"改为"xx街道xxx居民委员会"，"xx村委党支部"改为"xx街道xxx居委会支部委员会"。社区适用的法律由《村委会组织法》变更为适用《城市居民委员会组织法》。

二、土地所有权方面。集体土地转为国有土地，注销集体土地所有权登记。原农民住宅用地直接转为国有划拨土地。如《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于"村改居"工作若干问题的指导意见的通知》规定："原集体建设用地按以下情况办理土地登记：

1、已办理集体土地使用权登记的，以村委会为申请单位，由土地登记机关集中按批次收回原核发的《集体土地使用证》，按划拨用地换发《国有土地使用证》；土地使用权发生变更的，必须先补办有关用地手续，后办理土地变更登记，核发《国有土地使用证》。

2、未依法办理集体土地使用权登记的，应按第（五）款规定办理有关用地手续后，到土地登记机关申请办理土地登记，核发《国有土地使用证》。原农民住宅用地直接转为国有划拨土地，凭《集体土地使用证》或建设用地批准文件，申请核发《国有土地使用证》。除工本费外，免收其他费用。原村组集体建设用地转为国有土地后，直接划转给社区股份合作经济组织的，凭"村改居"集体土地资产划转批复文件和《集体土地使用证》（或建设用地批准文件），申请办理土地变更登记，核发《国有土地使用证》。除工本费外，免收其他费用。社区股份合作经济组织将划入土地对外转让、租赁、作价入股或合作联营时，应补交土地有偿使用各项税费；变更土地用途的，应补交地价。

三、社会保险方面。"村改居"后，居民的身份已经不再是"农民工"的身份了，如果录用他们，就得按城镇居民的身份来对待。《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于"村改居"工作若干问题的指导意见的通知》规定："村改居"后的居民，与本市行政区域内的所有企业、机关事业单位和城镇个体经济组织等形成劳动关系的，按规定参加职工社会保险，同时停止参加农（居）民基本养老保险，享受相应的社会保险待遇。"村改居"后，社区居委会及股份合作经济组织的工作人员应按照企事业职工管理的原则，在所在镇区的社会保障部门办理参加职工社会保险，享受相应的社会保险待遇。

四、计划生育政策方面。村委会整个建制改为社区居委会后，适用的计划生育政策法规也有可能有相应变化。比如《广东省人口与计划生育条例》第二十一条规定："村民委员会整个建制转为居民委员会，原属农村居民的育龄夫妻，只生育一个子女是女孩的，从村民委员会改为居民委员会之日起（已经过上级部门验收合格，正式批准之日计算），四周年内可按间隔规定安排再生育一个子女；本人自愿将户籍迁出居民委员会，在户籍迁移时虽已安排生育但未怀孕的，取消原生育安排。农村居民自愿将户籍迁为城镇居民的，除迁入前已安排生育第二个子女且已怀孕的已婚育龄妇女可以生育外，从户籍迁入之日起，均执行城镇居民的生育规定。"

除以上变化以外，"村改居"还涉及到居民住房、集体资产处置，集体经济组织名称的变更，社区居民就业，相应的基层妇女、共青团、工会组织建设，居委会的职数设置、工资福利、办公经费等问题。改革的过程往往不可能一帆风顺，尤其是涉及土地和集体资产的问题，更是值得引起足够重视，予以监督和落实。作为征地拆迁业务领域内的国内第一大团队，北京圣运律师事务所将密切关注"村改居"的进程，为这一划时代的大进程提供法律保障。

王有银? 圣运律师事务所主任，北京理工大学法学院兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，四届中国百强律师，十六年法律服务经验，行政法实务专家，北京市律师协会行政法专业委员会副秘书长。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、中央电视台财经频道报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获2010及2011、2013、2014年度四届中国百强大律师、"2013年度中国十大最具影响力律师"等称号。

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