圣运律师王有银就西王佐村征地事件接受《经济观察报》采访：征收集体土地须先征求村民意见

2018-05-09 17:10 文章来源：北京圣运律师事务所

我所王有银律师《经济观察报》采访

——北京西王佐村征地迷局

编者按：北京圣运律师事务所主任、征地拆迁业务部首席律师王有银在接受《经济观察报》采访时表示：征收集体土地，需要先发布预征地告知书，征求村民代表大会的意见，对补偿、安置条款进行征求意见。

原文：

北京西王佐村征地迷局

导语：一块占地面积500多亩的土地，在北京市土地储备中心出让时，曾因为征地纠纷出让受阻延迟一年以后才得以出让成功。土地出让之后，事情并没有消停。

经济观察报记者胡芳洁 一块占地面积500多亩的土地，在北京市土地储备中心出让时，曾因为征地纠纷出让受阻延迟一年以后才得以出让成功。土地出让之后，事情并没有消停，仍有一级开发商提前卖房案发、农民征地补偿等问题没有解决。

一块土地一旦被政府正式出让了，是否就意味一切都变得合理了呢？事实也许并非如此。

十年恩怨一朝清？

该地块位于北京市丰台区王佐镇西王佐村，已于2010年底被公开出让。然而，今年5月，该地块一级开发商北京中建恒基建设投资有限公司，因在2007年以会员制方式进行房屋预售导致现在无法交房案发，让该地块内存的矛盾，又浮出水面。

实际上，违规销售只是一个方面，该地块从征地开始引发的多重矛盾依然潜伏，至今并没有得到真正解决。

据本报了解，这块约600亩的土地上，2001年以前，居住着90多户村民，种植着玉米、小麦和蔬菜。

2001年开春以后，西王佐村村委会将该地块收归集体经营，土地不再由具体的农户负责耕种。此后，该地块就荒在那里。有村民告诉记者，当时听到的消息是，村委会收回这块地，是要用这块地与外来的开发商搞合作开发。

从停止耕种到2010年底正式被出让，过去了十年的时间。这期间，涉及到一个关键人物，即西王佐村村民王建清。

"2001年以后，围绕这块地，村里发生了很多故事。我虽然住在村里，但一直都在外面工作，跟村里的联系并不多。2001年到2007年，我都没有过问过这件事。"王建清说。

2006年，王建清家里发生了一件事：因为市政道路需要占地，王建清母亲的房屋被拆迁，但是却拿不到拆迁款，于是王建清于2006年11月诉诸法庭，但该案件却被拖延4年多依然不给判决。

"这件事是一个引子。"王建清说。这起拆迁案，让王建清开始思考，为什么涉及到农村土地的案件就这么难？2007年以后，王建清开始自行调查西王佐村地块的问题。

一直以来，村民们对该地块的主要质疑在于：这块地到底要怎么开发，村民们都不知道；地是耕地，征地是不是符合法律规定，以后没有地了怎么办；地是集体所有的，地被征了村民能从中得到什么好处？

王建清在土地调查中发现多处疑点，并将多级政府部门诉诸法庭。

其中，一级开发商中建恒基对该地块的一级开发是否合法，是关键问题之一。

根据北京市土地一级开发流程，应该由原土地的所有者或使用者，征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后，向北京市国土局提出土地一级开发申请。

然而，中建恒基曾征得哪一级政府的同意，却很模糊。2009年8月，北京市丰台区人民法院开庭审理了王建清起诉王佐镇政府不履行政府信息公开的案件。根据当天的开庭笔录，王佐镇政府代理人郭建勇在法庭上表示："这个报告（即一级开发的申请报告）就是中建恒基给北京市土地储备中心的，这个公司与村里边协商，并不是和政府协商，和村里边商量好以后，对该地块儿的控制性详细规划，才打的土地一级开发的报告，并不是政府行为。"

一级开发得到哪一级政府的同意，现在依然不得知。

证据显示，中建恒基一级开发权的获得，原始基点在于与村委会的协议。根据中建恒基2005年递交北京市土地储备中心的《关于申请土地一级开发的报告》，提到2003年7月曾与西王佐村签署了征地协议，并将"征地协议"作为该报告的附件3。

这份西王佐村委会与中建恒基签署的征地协议，村民们并不知情。王建清向北京市国土资源局申请公开该信息，北京市国土资源局回复该文件不存在。由此，王建清将北京市国土资源局告上东城区人民法院，国土局败诉。

后来，北京市国土局又对王建清进行了回复，表示该文件"未保存"。尽管这一次胜诉了，但村民依然没有得到任何有用信息。此事也不了了之。

此外，另一个重要问题是，土地被征收以后，村民并没有得到补偿。2009年11月底，北京日报刊登了该地块的出让公告，这在村民中激起了很大的反响。村民们还没弄清楚是怎么回事，地就要被卖掉了。

王建清说，公告刊登的第二天，村里就召开了大会，有50多个村民代表参加，还有一些村民自发参加，总人数200多人。当时村民的问题主要集中在：地为什么要卖？给村民多少钱？

但是这些问题并没有找到答案。王建清表示，当天村委会主任翟亚军并没有到场，两个副主任、两个委员都表示不知道。在这种情况下，村民的想法很简单：要么给钱，要么留地。

于是2009年12月16日该地块交易当天，王建清等5位村民出现在北京市土地储备中心，手举相关资料，阻止该地块出让，最终导致该地块暂停出让。

然而，已经符合"法定"上市条件的西王佐地块，在一年后的2010年12月30日，依然被出让了。

沉默的背后

土地被合法出让了。现在的村民们，愤怒的情绪似乎消失了，和王建清当年一起"战斗"的同伴们，也默默退出了。

"王建清是站在正义的一边，但是势单力薄，有什么办法。现在已经是属于政府行为了。"西王佐地块上的一位拆迁户说，"对于这个结果，村民肯定都是不满意的，但是弄不明白是怎么回事，也不知道该去找什么部门。"

现在村民都沉默了，但并不表示问题不存在。

其中最关键的一点，就是利益分配的问题。

用最简单的话说，就是村里的几百亩地被征收，但是村民们并没有从中分得利益。

上述受访的拆迁户表示，这块地有600亩左右，地上住有90多户人，其他的都是农田，主要是菜地。

"宅基地只占了其中一小部分，90%都是田地。"这位拆迁户说，宅基地占了多少地具体数字不清楚，如果按平均每户宅基地占地4分来算，总占地应该是36亩左右。

而当时宅基地的拆迁补偿标准是，宅基地面积按1800元/平方米补偿，房屋面积按400元/平方米补偿。以该拆迁户为例，共得到补偿折合成现金是70万元左右。

"卖耕地的钱，都没有分配，福利也没有任何变化。对于那些不是拆迁户的村民来说，这块地卖跟不卖是一样的。"该拆迁户说。

本报记者采访了西王佐村支部书记赵志强，他表示，一级开发商中建恒基给村里的征地补偿款总额是2.68亿元，已经全部支付给村里。

"这笔钱的用途，主要用于拆迁户的补偿以及以后用于村里的经济发展、旧村改造、投资等方面。"赵志强说。但是，他并没有透露用于上述各项开支的具体金额是多少。

拆迁户的补偿一共花了多少钱，现在并不得知，如果按上述拆迁户所得金额70万元/户计算，90多户，总额是6300多万元。这就意味着，村里还有2亿元左右的剩余资金。

此外，对集体土地的征收，需要事先征求村民意见。这一流程，在西王佐村地块的征收上，有些经不起推敲。

"征收集体土地，需要先发布预征地告知书，征求村民代表大会的意见，对补偿、安置条款进行征求意见。"北京圣运律师事务所主任律师王有银表示，"根据2004年颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，村民意见是征地报批的必备材料。"

如果西王佐村有严格执行该流程，村民对征地补偿资金的分配、安置应该能事先得知，这就不会发生后来的一系列问题。那西王佐村的征地报批是如何获得的呢？

据2010年4月8日北京市国土资源局对西王佐村村民信访给出的答复，针对该地块的民主程序问题答复：2006年8月21日，西王佐村召开村民代表大会，应到村民代表77人，实到64人，决议同意西王佐村住宅土地一级开发征地补偿安置协议书代表62人。

既然有62人签字同意了征地补偿安置协议，又为何会出现后来土地出让不知情、村民得不到土地补偿金的问题？此次村民代表大会决议的真实和公平性，值得商榷。

当天实到村民代表64名，签字同意的村民代表62名，还有两名代表并没有签字同意。本报记者联系到了这两位没有签字的代表，但是两人都表示无法回答。

原文链接：

经济观察报报道http://www.eeo.com.cn/2011/0617/203996_2.shtml

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