天价"学区过道"存在哪些陷阱？

2018-05-22 14:50 文章来源：圣运律师事务所

——圣运王有银主任接受香港有线电视台独家专访

2016年6月22日，北京晨报的一则新闻引起了广大民众特别是为了孩子的教育四处奔波寻找学区房的家长们的注意。

据北京晨报报道，近日某购房网站上一处位于北京市第一实验小学前门分校范围内的大耳胡同里面积约为10平米的"学区房"赫然的标价为150万，而所谓的"学区房"并不是通常意义上的房屋，而仅仅是用于出入同行的狭小过道。

图中即为所谓的"学区过道"

然而就是这样一个狭小拥挤的过道，即使标上了150万的天价，也阻挡不了家长们为了寻找学区房不惜投入巨大成本的热情。这则出售信息发布不久，就有不少学生家长打电话并亲自前往中介公司咨询，更有甚者还当即表示出购买的意愿。其实，不只是大耳胡同，此前在香饵胡同、草厂横胡同等地以学区房的名义高价出售过道的新闻也是层出不穷。

"望子成龙，望女成凤"是中国家长们普遍存在的心理，并不惜花费巨大的经济投入来保障孩子有一个优质的教育平台。诚然，家长们这种良苦用心代表着很多普罗大众的心理，但如上述新闻所报道的，家长们花天价购买一处不能居住的过道来帮助孩子进入一所好的学校，是否可取答案却是因人而异的。购买"学区过道"是否具有法律上的风险？是否符合法定的落户条件？一些列的问题不得不让我们重新审视这种落户方式的可行性。

2016年6月22日下午4时，香港有线电视台的记者带着广大民众所关心的这些问题，来到了北京圣运律师事务所，并就上述问题对圣运律所王有银主任进行了独家专访。

王主任与记者独家专访中

王主任指出，对过道的交易行为进行法律分析之前，我们需要辨明房屋与过道的法律性质。根据我国的法律规定，房屋有独立的空间，业主对其享有独立的所有权，能够登记在业主的名下，可以用来居住或者生产经营，并能够单独进行买卖并取得合法登记。而过道，一般而言属于共有部分，由业主共同所有并共同管理和使用，无法登记在某一位业主的名下，亦不能单独进行买卖，其法律性质与房屋具存在本质的区别。

像新闻报道所涉及的"学区过道"，是供院内其他住户进出的必经之路，具有公共属性，这种公共属性的过道，从法律上而言，是不能够与房屋分离而单独出售的。即使登记在某一业主的名下，也应该作为房屋买卖合同的组成部分一同出售。

王主任表达自己的专业见解

王主任进一步分析道，以天价买"学区过道"的方式来实现落户，这种行为具有比较大的法律风险。

首先，作为共有部分性质的过道不能单独买卖。如果将其单独出售，就违反了法律的强制性规定，导致买卖双方签订的合同自始无效，花巨款购买过道的家长因此无法依据买卖合同来取得过道的所有权。

其次，买房者单独购买过道，在办理落户手续时也可能会有碰到麻烦。在进行房产登记前，社区民警会进行实地考察，如果查明落户地实为过道，不适宜生活居住，可能会不予落户。

最后，倘若购买的过道无法实现落户，就会给购"学区过道"的买方造成巨大的经济损失。涉及过道的买卖合同被认定无效后，卖方返还买方所支付的全部款项及同期银行存款利息，是最理想的状态。但现实中这种债权债务关系的实现往往要耗费巨大的时间成本和经济成本。如卖方在获得购房款项后可能会大肆挥霍或者将其隐匿，导致卖方无法足额返还前期给付的购房款，而买方则会陷入财房两空的困境。

镜头中的王主任

采访的最后，对于家长在购买学区房时应该注意哪些问题，王主任给出了自己的建议：

第一，家长们在购房之前，应该查明房屋是否属于目标学校的划片范围之内，以免中介或者业主进行虚假宣传，导致自己上当受骗；

第二，各地的入学政策、学校划片范围等每年都会有变动，家长购房前应当先通过多方渠道及时了解情况；

第三，对于购房前后的每一个环节，都严格按照法律的规定进行，切莫投机取巧，以免得不偿失。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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