圣运法谈：被征收房屋补偿标准怎么定？应参考就近新建商品房价

2018-05-09 18:01 文章来源：

【案情概览】

2011年4月6日，泗水县人民政府作出泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》（以下简称《决定》），其征收补偿方案规定，选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元/ｍ2标准给予货币补偿。原告宋先生的房屋在被征收范围内，其不服该《决定》，提起行政诉讼。济宁市中级人民法院经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《条例》的相关规定。故判决：撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

【法律点评】

一、公平补偿原则是房屋征收补偿中最基本、最核心的原则

随着城市化步伐的加快、城市改造的不断实施，国有土地上房屋征收成为社会关注的焦点。征收补偿的制定，直接影响到人民利益、社会安定团结。因此，不断体现社会公平、制定合理的补偿标准，成为人民的普遍诉求。国有土地上房屋征收是国家为了社会公共利益的需要，依法将国有土地上个人拥有的房屋不动产征收为国家所有的行为。国有土地上房屋征收补偿要坚持公平原则，公平补偿原则是房屋征收补偿中最基本、最核心的原则，可以说能够做到这一原则就可以基本保证被征收人的合法权益。所谓的公平补偿原则包括以下基层含义：一是本征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，按照既定的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿；二是此征收项目与彼征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿；三是补偿标准和市场标准相吻合，通过市场评估价进行衡量。

房屋征收的补偿，历来是房屋征收中最主要争议的主题，也是政府和民众最为关注的问题。实践中，绝大多数拆迁争议都是因为征收方与被征收方就补偿问题不能达成一致。而补偿的公平与否，也是判断征收和拆迁合法与否的重要指标。我国《宪法》第13条规定，公民的合法私有财产权神圣不可侵犯。国家依照法律规定保护公民的合法私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。由是观之，补偿是征收的重要环节，没有公平补偿，不得对公民的私有财产进行征收。

在市场经济的当下，房屋不仅是居民安身立命之所，还是一种投资保值、增值的工具。近年来，随着国内房价的飙涨，在京、沪、广、深等一线城市，一套六十平米的房子售价就高达三百余万，普通百姓穷尽一生积聚的财富也就够买套房子。而房屋征收意味着财产所有权的转移，所以国家就应支付相应的对价以补偿被征收人的损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律的相关规定也充分体现了上述原则，例如根据上述规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

二、被征收房屋补偿标准应参考就近新建商品房价

根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产市场价，是指评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋。

【律师点睛】

《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。对于面临拆迁过程的被征收人，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的"类似房地产的市场价格"，应该积极启动相应程序，保证被征收群体居住条件有改善、生活水平不降低。所以国有土地上房屋征收过程中，应坚持公平补偿的原则，保证被征收人的原有居住水平不降低，并且使其居住条件有所改善。要实现这个最基本的要求，就必须补偿数额与被征收人的实际权益损失相当，完全、不折不扣的补偿被征收的实际损失、公平补偿作为征收与补偿的核心原则，是房屋征收与征收评估的最高指导原则。

北京圣运律师事务所王有银律师

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