【媒体采访】王有银：开发商自证违法告业主，法院不应机械适用法律

2018-11-27 14:01 文章来源：

今年2月，闻天科技以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，请求法院判决与业主签订的"紫衫庄园内部认购合同"无效。6月8日，西安市长安区人民法院一审判决李某与闻天科技内购合同无效。此事连日来引发广大网友和新闻媒体的持续关注。

近日，一直关注此案的新法制报采访了北京圣运律师事务所王有银主任，王主任针对此事从法律角度进行了解读。

2016年4月，闻天科技因资金链短缺，在与其合作的接盘营销方西安嘉兴营销策划有限公司负责人介绍下，嘉兴公司股东、员工、及朋友以内部认购形式，全款七折购买了闻天科技开发的房产。当时，该区域商品住宅平均售价约每平米8000元，目前已涨至均价约每平米24000元。

事后，闻天科技因无商品房预售证，受到当地房管部门处理，要求清退所售房屋。但清退并无实质性进展。2018年2月，闻天科技以无证售房为由，将12名业主相继告上法庭，请求法院裁定内部认购合同无效。

今年4月至6月，先后已有两名业主一审败诉。

问题一：依法裁判VS机械式判决？

王有银律师表示，法律的设计本质上是应该保障契约公平，保障购房者的权益。从本案来看，购买无证销售的房屋违反了国家法律、法规的强制性规定，其和开放商所签订的合同自始无效，该法院判决合同无效的并不违背法律规定。但法院如果仅仅依靠书面的法律条文将涉案合同确认无效，并没有真正保障购房者的权益，属于机械判决。从客观上来讲，这是对开发商恶意违约的纵容和鼓励，会造成不良的社会影响。对违法开发商的处罚，是行政部门的职责和权力，属于行政关系。开发商和购房者的合同属于民事合同关系。行政机关对开发商的处罚并不会影响业务和开发商签订合同的效力。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依据法律规定登记。之所以在本案诉讼当中，开发商拿出行政机关予以处罚的证据，无非是为了证明其违规销售的事实。

问题二：合法权益VS恶意诉讼？

恶意诉讼从本质上来讲，主要是指虚构事实，利用诉讼获取自己不正当利益的一种行为。从本案来讲，开发商违规销售是事实，虽然说可能主观出发点违背诚信原则，但尚够不成恶意诉讼。

问题三：市场风险VS显失公允？

仅仅判决合同无效，开发商退还购房款并不能真正保障交易双方的利益，也违背基本的社会公平准则。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。开发商违规售房在先，其存在着明显的过错，应该赔偿购房者因此所受到的损失，包括房屋价格上涨的差价损失，同时也包括没有预售许可证应当赔偿双倍已付购房款以及其他责任等等。从法律上来讲，业主购买价格相对便宜的无证房屋，存在着一定的风险，该合同的风险应由买受人自行承担买受人承担风险的同时，也应该能够保证买受人的利益不受损害。

问题四：不当得利VS过错赔偿？

合同无效后，开发商前期占用购房者资金便属于不当得利，其应该承担返还责任。同时，根据《合同法》规定，因合同无效后导致的双方过错责任部分，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果开发商前期存在欺诈行为等，人民法院还因该根据本案实际情况，判决开发商一定的惩罚性赔偿。

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