王有银律师解读：集体土地入市除了农民受益，还有哪些影响？

2019-01-21 15:31 文章来源：

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并且依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

如果该草案获得通过，集体土地入市交易的时代就将正式开启，将会给公民生活带来怎样的影响？法制晚报就此采访了国内知名行政法、土地法律师、北京圣运律师事务所主任王有银。

一、农民获得直接收益，生活质量将大幅提高

王有银律师认为，我国宪法规定了土地所有权有国家所有和集体所有两种形式，国有土地一般指城市土地，而农村土地大多是集体所有。在过往的土地政策中，国有土地可以直接由政府卖给开发商，但是集体土地则必须经过征收之后才能入市交易。

在实践中，大部分集体土地以较低的补偿价格被征收之后，政府再以较高的价格卖给开发商，往往存在"赚差价"的情形，这也是"土地财政"的由来。

在集体土地入市改革之后，出让土地的收益将有望由村集体支配，村民也能从中获得直接利益。另外，商业和工业的入驻将会给当地带来新的增长元素，带动地方发展，农民的生活水平也会大幅提高。

二、小产权房不会因此而"转正"

对于大家比较关心的小产权房问题，王有银律师认为，之所以无法给小产权房办理产权证明，是因为该类房屋之下的土地没有缴纳出让金，土地利用手续不全。没有缴纳土地出让金则意味着建设成本较低，因此小产权房的价格较低。

实践中，小产权房不一定是指住宅，因此有人说小产权房不会转正的原因是本次修法不涉及住宅用地，是不准确的。根本原因是，即便小产权房之下的集体土地可以入市，其是否就具备了合法性也是不明确的，即便要"转正"，开发商也要通过法定程序向集体缴纳土地出让金，获得小产权房之下土地的合法使用权，但在本次修法中并没有涉及这一方面。

毫无疑问，小产权房在特定历史条件下发挥了它应有的作用，但是完全解决小产权房问题也面临很多阻碍。首先是小产权房已经形成规模，如果采用强拆的方式解决，可能会造成社会的不稳定；其次，如果通过转正的方式解决，对于购买完整产权住房的消费者来说也极不公平；再次，小产权房的本质是违章建筑，违章建筑的种类繁多，不一定是住宅，如何治理违章建筑是一个系统工程，小产权房问题的解决也要在大的背景下去看待；最后，国家在小产权房的建设中没有任何收益，收益都被开发商获得，为了维护社会的公平，国家也不会轻易将其转正。

三、服务型政府加快建设，营商环境将继续优化

土地出让收入是政府财政收入的重要部分，有些地方甚至占到政府财政收入的20%左右。

王有银律师认为，本次修法可能会让政府在这一方面的收入减少，会促使政府积极做出变化，做好"开源"工作。"开源"最有效的措施就是增加税收，税收的增加取决本地区企业经济发展状况，特别是民营企业的活跃度。

因此，政府将会转变依赖土地财政的思想，依法行政，保护企业家利益，吸引投资，发展本地区民营经济。对于投资者来讲，这是一大利好消息。

当然，本次修法仍然是原则性的，集体土地入市的具体方式仍有待后续的立法予以明确。我们需要关注的是，集体土地入市要符合国家利用土地的总体规划，也就是说土地利用指标仍然掌握在政府手中，集体土地的交易市场即使建立起来也不会有完全的自由。不过国家改革已经迈出了可喜的一步，未来会怎样，我们拭目以待！

重要提示：

随着集体土地入市，村集体与农民之间的收益分配矛盾可能会突出。在实践中，村集体土地转让的大权在不少情况下掌握在村干部手中。农民也要增强法律意识，保护好土地财产，防止出现个别村干部私自低价转让集体土地的行为发生。

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