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拆迁了,房子价值合不合理?一定要看懂评估报告中的坑!

2022-02-08 11:05   文章来源: 

遇到征收,为什么相同的情况,补偿价格相差甚远?补偿的价格到底如何确定呢?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,评估的价值应当由具有评估资质的公司作出评估报告结果,也就是说获得合理补偿的前提是一定要有合理合法的补偿报告作为支撑。今天,圣运律师就结合办案经验,带大家看看如何抓取征地拆迁中评估环节的关键点,熟悉相关维权技巧,助力进行有效维权!


01评估机构如何选定?


评估机构的选定有严格的法律规定,《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

在圣运律师办案实践中,常有征收方私自选定了评估公司,并且和这家评估公司密切的合作,降低了补偿标准,侵害了我们的合法权益。这种降低房屋实际价值、压缩补偿数额的方式明显违背法律规定。为了杜绝这样的情况发生,我国明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与,一定要保障被征收人的参与权和选择权。评估机构的选择也一定要在期限内,由被征收人参与协商选定。如果在规定的期限内,没有办法协商选定,那要通过少数服从多数的原则进行选定,若少数服从多数也没有办法确定,需要通过投票或者随机抽签的方式。具体的办法要由省、自治区、直辖市来确定。

需要特别注意,参与候选的评估机构不得少于三家,参与选择评估机构的被征收人不能少于所有被征收人的一半。举例说明,如果在选定评估机构的过程中,政府只指定一家评估公司让我们做选择,肯定是违法的。或者政府选择一些关系密切的代表,来选定评估公司,那参与选择的被征收人的数量没有过半数,评估结果也是没有办法保证公平公正的。通过以上情况选择的评估机构在程序上是明显违法的,侵犯了咱们被征收老百姓的合法权益。


2房屋评估的时间节点如何确定?


评估时间节点对于房屋的价值影响非常大,因为房屋的市场行情在不断在变化的。法律规定的房屋评估节点是,房屋征收决定公告之日。在实践中,由于征收工作比较复杂,可能由于各种问题和情况,没有办法及时推进征收工作。也就是说,征收工作不会是一两天之内就能够完成的。

举例说明,如果2016年征收方发布了征收决定,从而作出了评估报告,但征收项目就此搁置了,一直到2021年才实际要求被征收人搬离。在这个时候,征收方拿出这样的评估报告是依据2016年的市场行情作出的,这样的情况肯定是不能搬的。无论是从经济水平还是房屋市价,2016年的标准都远低于2021年的标准。市价随着经济发展不断在增长,如果还按照2016年的标准来补偿,显然侵害到老百姓的合法权益。

针对这种情况,评估的时间节点应当依照规定,遵循公平补偿的原则,具体案件具体分析。不能单一的只认定房屋征收决定公告作出之日作为房屋征收的节点。更要结合公平补偿的原则来具体的案件具体分析.

不仅如此,评估报告也是有一定期限的,法律规定评估报告的有效期限只有一年的时间.这也是由于考虑到实践中,房屋的价格波动非常大,如果单从征收决定公告之日起确定评估的时间节点,是难以保障我们被征收人得到满意的货币补偿,无法体现公平的原则。如果在出具评估报告之时,评估师根据市场的行情,认为我们评估对象的市场价格将发生很大波动,那评估师应当缩短评估报告的有效期,市县级人民政府也应在这个评估报告一年的有效期限内,尽快与被征收人签订安置补偿协议,保障被征收人的公平补偿的权益。


3评估房屋要现场勘测


评估所必需的情况和资料是通过实地查勘得到的,不是想象出来或者单纯依据征收方提供的调查登记结果计算出来的。

所以,房地产价格评估机构不仅要去房屋征收部门核实被征收房屋的具体面积,还要去被征收房屋所在地进行实际查勘测量。如果房屋登记的面积与实际查勘得出的面积不一致,应该以有利于被征收人的原则来确定被征收房屋的面积。而在被征收人未能就装饰装修价值与征收方协商一致的情况下,评估机构还要就此给出评估结果。


圣运实战经验:拆穿评估骗局,挽回千万损失


江苏孙先生合法经营A公司,公司占地面积为六万多平方米,其中一处一万平方米土地被孙先生租给了B公司。签好租赁合同后,B公司在其所租用的土地上建设了厂房。随后,因某工程建设需要,常州市政府发布了《征收土地方案公告》,孙先生经营的A公司所在地块被列入了征收范围。双方商定后,孙先生与征收方签订了《征收补偿协议》,补偿总额为数千万元。孙先生未曾料到,突然收到法院送达的传票。原来, 曾租过孙先生土地的B公司于2019年7月向法院起诉,以被征收土地上有其自建厂房为由,要求法院判决孙先生所有A公司向B公司支付一千多万的补偿费用。一审法院经审理后判决,孙先生所有A公司向B公司支付千万元补偿。

在这样案件存在极大难度的情况下,圣运律师接受了孙先生的委托。经过研判后,王有银主任初步制订了详细的办案计划,其团队律师按照计划迅速启动了一系列程序。办案过程中,圣运律师从众多证据中发现了几处重要之处,其中最重要的违法之处就是征收方手中的评估报告和当事人手中的评估报告并不一致,在评估数额上存在着极大的差异。不仅如此,作出的评估报告没有根本没有依法送达给孙先生,明显剥夺了当事人复核、鉴定的权利。



在圣运律师的介入下,A公司与B公司之间民事赔偿纠纷率先被中止,征收方愿意和孙先生达成和解。最终,征收方同意承担部分责任,孙先生成功挽回了千万元的巨额损失。

圣运律师提示大家,如果遇到征收,很多时候获得合理补偿的机会有且仅有一次。面对评估这样重要的环节,一定要把牢牢把握维权机会,在每个环节都要确保自己的合法权益得以保障,这是争取合理补偿的重要基础,必要是一定要寻求最专业的法律帮助。


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