详解“协议拆迁”：这背后的陷阱，老百姓可要注意了！ - 理论研究 - 圣运律师事务所官网

详解“协议拆迁”：这背后的陷阱，老百姓可要注意了！

2018-07-13 16:40 文章来源：

“协议拆迁”作为一个新的拆迁词汇，逐渐进入广大民众的视野，尤其是在北京拆迁地区，近几年出现频繁。但是，这种新的拆迁方式合法吗，到底对我们拆迁人利大于弊还是弊大于利，这背后的阴谋又是什么？

什么是协议拆迁

圣运律师首先需要向大家明确的是协议拆迁不是我们通常所说的征地拆迁协议，这完全是两个不同的协议，两种不同的拆迁方式。征地拆迁是法律明确规定的方式，《国有土地上房屋征收与补偿条例》详细规定了征地拆迁的程序，即先确定获得征地审批，发布征地公告，签订征地补偿安置协议，其中涉及房屋拆迁的，还要取得拆迁许可证，并且，对于房屋的征收拆迁必须遵循“先补偿后搬迁”的原则，所以说，获得拆迁许可证，拆迁人与被拆迁人签订房屋征收补偿安置协议是进行合法征地拆迁不可逾越的一步。
而协议拆迁的程序其实正好与之相反。协议拆迁是指拆迁方在未取得拆迁许可证的情况下，与房屋所有权人签订协议，约定被拆迁人按期搬离、拆迁方给予补偿。需要要注意的是，虽然协议拆迁不需要政府部门的介入，但是实践中通常有政府部门介入，主导签约活动。用一句话来概括的话，协议拆迁即使在政府未依法作出征收决定和补偿决定的情况下，建设单位在政府部门的协调下与房屋所有权人达成拆除房屋与给予补偿的协议。

协议拆迁是否合法？

之所以出现协议拆迁，其实不难得出，这是拆迁方为了降低成本、节约审批时间、提高建设进程的一种手段，通过直接与房屋所有权人签订协议的方式，跨越了征地预审、拆迁许可证、公告等一系列的繁琐手续，为拆迁方节省了不少时间。但是，“法无明文规定即禁止”，既然法律没有规定协议拆迁，那么这就是违法的。我们广大被证收人一定要做到心中有数:法律之所以规定征地拆迁要事先报批、发布公告、签订补偿协议、听证等措施，就是为了使民众能够监督政府、监督拆迁方，防止腐败，以维护被拆迁人的合法利益。

（1）协议拆迁不是拆迁，也不是征收。尽管在实践中，政府部门常常介入到协议拆迁中，实际上，协议拆迁从头到尾也不是一项拆迁。这种拆迁往往是开发商进行的一种商业性拆迁，并不是单纯为了公众利益，这就产生了这样一个问题，协议的补偿标准是什么？《国有土地上房屋征收与补偿标准》是以公共利益为前提的，说到这里，圣运律师思考，商业性占地，为了一己之私拆除房屋，我们是否还要接受同样的补偿标准。
（2）协议拆迁属于违法拆迁。正如上文所说，协议拆迁已经违反了法律规定的拆迁方式。说到底，不过是拆迁方与政府权力相互寻租的产物。在协议拆迁下，政府能够获得更多的土地出让金，拆迁方取得土地也不再收到程序的约束，为其开辟另一条用地的隐蔽渠道。

协议拆迁背后的两大陷阱，老百姓要留心了

陷阱一：协议拆迁属于民事协议，不能提起行政之诉

协议拆迁中，广大被拆迁人最为关注的还是拆迁补偿款，但是，这其中的拆迁补偿协议并非行政协议，而属于民事协议，这就导致了协议拆迁是很难起诉政府的，尽管政府参与了协商。而且作为拆迁人的开发商很容易违约且违约成本低，到时候，被拆迁的老百姓就苦了，找开发商没有钱，找村委会，要不就是解散了，要不就是拆迁办公室一夜消失，诉讼成本又很高，处于弱势地位的被拆迁户往往就认命了，所以，老百姓在协议拆迁前，一定要谨慎，不合理、不能保证补偿款到账千万不要签字。
圣运律师提示大家，按照法律规定的征地拆迁程序签订的拆迁补偿安置协议属于行政协议，当政府或者拆迁方违反“先补偿后搬迁”原则时，被拆迁人可以提起行政之诉，请求法院确认其违法。并且，起诉后，政府实际履行的可能性也比较大，不至于基于资金等问题的缺乏导致补偿款迟迟不到账。

陷阱二：协议拆迁提高补偿款可能性很低相关政府部门虽然掌控权局但难起诉

行政拆迁的拆迁方一般是政府等行政部门，如果出了问题，比如征地拆迁中有些程序存在瑕疵，或者基于项目不能拖延进度等原因而主动找被拆迁人协商而提高补偿款，其次，政府部门也不想被告上法庭，因为往往在征地拆迁中会出现这样那样的程序违法情况，迫于压力，政府也会妥协。
而协议拆迁就不一样了，协议拆迁由于双方都是平等的民事主体，很难起诉政府，在拆迁中也容易出现拆迁方威逼利诱使得被拆迁人不得不签字的情况，这时候的协议又是民事协议，是在双方协商一致的情况下签订的，就很难提高补偿款，导致被拆迁人的利益无法得到真正的维护，甚至是损害。

圣运律师在这里提醒大家，协议拆迁并不一个专业的、严谨的、符合法律规定的词汇，也不是合法的拆迁方式，所以遇到这种拆迁方式，广大老百姓一定要留个心眼儿，不要随便签字，遇到拆迁方暴力拆迁时，要报警走法律程序，必要的时候，请专业律师，帮助大家如何维权、要回补偿款甚至提高补偿款。

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