土地制度改革的一举一动都可能对乡村振兴有非常深远的影响。集体经营性建设用地入市，一直是健全城乡融合发展体制机制、推进新型城镇化的关键举措。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，正式将“集体经营性建设用地入市”写入法律，同时，于去年9月1日实施的《土地管理法实施条例》又在此基础上进行了细化，这标志了集体经营性建设用地入市制度正式开始推行。

此前圣运律师事务所王有银主任接受法治日报采访时就针对集体土地入市的利好进行了详细解读，现在各地进行入市交易已经取得重大成果。不少农民朋友享受到了改革红利，但由于制度施行仍处于初期，其中仍暴露了一部分问题，损害了农民朋友的权益。

过去，只有国有土地能直接入市，集体用地则必须“国有化”方能入市。1998年，全国人大常委会修订土地管理法提出，“农地转为建设用地，必须实行征地;从事非农建设，必须使用国有土地”。

国有土地可以直接拍卖给开发商，但是集体土地则必须经过征收变更为国有土地之后才能入市交易。因此，不少集体土地被政府以较低的价格征用，再以较高的价格卖给开发商，农民在这个过程中基本没有享受到土地市场出让价格产生的利益，引发了不少征收过程中的矛盾。

因而近年修法，农村集体经营性建设用地入市的内容备受关注。在集体土地入市改革之后，出让土地的收益可由村集体支配，村民也能从中获得直接利益，打破多年来农村土地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除制度性障碍。

《土地管理法》以及实施条例的陆续修订，对集体土地入市的流程和条件都有提及。集体土地所有权是集体经济组织，因此集体经济组织就是集体土地入市的主体，也是土地出让的受益者，应当坚持“农民利益不受损”的底线。

目前很多地区采取“集体提留+成员分配”的方式，有些地方还设置了土地收益金调节机制。集体存留约10%用于村内集体建设等支出，其余可以在集体经济组织成员之间公平分配。无论如何分配，都需要取之于民用之于民，严防以农村合作社投资的名义，将土地出让收益转到个人腰包。

为了保障村民权益，准备入市的集体经营性建设用地在符合入市条件的前提下，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，则可向市、县人民政府入市申请。而拟进行土地入市的土地所有权人编制入市方案，也应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

在实践中，农村集体经济组织或者村民委员会虽掌控着集体财产的所有权，但其在具体决策时必须依法严格履行程序，尊重每一位集体经济组织成员的意见。特别是在牵涉“闲置宅基地”“空心房”的认定问题上，不能简单地采取“少数服从多数”的做法，通过所谓集体表决来否定个别村民的正当土地权益，更不能随意组织群众实施所谓“帮拆”。

王有银律师提示大家，很多集体经营性建设用地都是现状留存构建筑物，那么如何补偿原有的地上建筑物是村民以及有关部门必须考虑的问题。

新《土地管理法》及其《土地管理法实施条例》为集体经营性建设用地入市清除了法律障碍，是完善和健全土地管理制度的重大举措。不仅有利于建立城乡统一的建设用地市场，还有利于增加农民财产收入，推动乡村振兴。但仍需认识到集体经营性建设用地入市尚处在起步阶段，法理与实务皆需进一步发展完善。对于企业以及个人来说，既要抓住机遇，也要深刻理解制度规定，规避风险。