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拆迁补偿协议也有陷阱，这样签才能获得满意补偿！

2022-09-29 10:09 文章来源：

众所周知，签订征收补偿安置协议是整个征收拆迁程序的末端，这对被拆迁人的补偿落实情况至关重要，然而实践中，签约环节长期以来也存在着许多法律层面的风险隐患，协议的内容、履行、效力等方面出现问题也并不鲜见。而在“民”与“官”这样的主体对照之下，利益更易受损的自然是处于相对弱势地位的“民”这一方。签订拆迁补偿协议是被征收人获得合理补偿的关键步骤，签订过程中必备内容有哪些？常见的陷阱是什么？如果后续对方不履约该如何应对？今天王有银律师为大家做详细讲解。

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【拆迁补偿协议的必备条款】

完成的协议条款一方面可以规制拆迁方履行协议内容，另一方面在发生履约纠纷时，这份文件也将成为我们维权的重要证据，完整的拆迁协议，至少要包括以下内容：

第一，合同双方主体要交代清楚。要与行政机关签署补偿协议，不能与开发商、村委会等非行政机关签署。行政机关有着更强的履约能力，有助于我们后续安置纠纷的解决。

第二，甲乙双方权利义务讲清楚，特别是涉及到拆迁方的义务，我方有什么权利。比说我们的补偿款数额、补偿方式、支付期限；如果选择了房产安置，对于交付房屋的地段、面积、小区容积率、电梯数量、小区周边规划、交付时间等等，越详细越好。

第三，违约责任不能落下。终于签订了自己满意的补偿安置协议之后，征收方却迟迟不履行协议中约定的补偿，此时，违约责任的约定可以在弥补我们损失的同时，达到一定的惩罚性效果。

以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条确立的补偿协议内容来看，起码以下几方面内容是不能允许空白的：

1.征收调查登记确定的房屋位置、用途和建筑面积；

2.补偿方式，是货币补偿还是房屋产权调换；

3.补偿金额和支付期限；选择货币补偿的，关键看这两项约定；

4.用于产权调换房屋的地点和面积；必须明确到某个具体地址、楼层，朝向、套内建筑面积等被征收人普遍关心的问题也应当予以明确；

5.搬迁费、临时安置费或者周转用房；

6.经营性用房的停产停业损失；如果需另行评估、签约，就一定要在主协议上予以说明；

7.搬迁期限、过渡期限；对超过过渡期限仍不能交付安置房的，应当约定征收方的违约责任；

请注意，一份完整、规范的征收补偿安置协议一定不只上述这些内容，但至少这些内容上是不能空白的，否则对于被拆迁人而言签了比没签还要糟糕。

【遇到逼签，原告有义务举证】

实践中，许多被征收人主张其在签约环节遭遇了违法逼签。王有银律师提示大家，不合理的协议能不签就不签，否则会大大加大后续维权的难度，以后要增加补偿都绕不开协议撤销这一程序。

但若因为被逼迫已经签订了补偿协议，接下来要把握好这些规定：

最高人民法院出台《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第14条明确，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

撤销协议需要证据来证明自己的主张，这其中的难度不小前述司法解释对此类纠纷的举证责任分配做了规定：被告对于自己具有法定职权、履行法定程序、履行相应法定职责以及订立、履行、变更、解除行政协议等行为的合法性承担举证责任。原告主张撤销、解除行政协议的，对撤销、解除行政协议的事由承担举证责任。

据此，其中所谓“胁迫、欺诈、重大误解、显失公平”等情形的存在与否，被征收人负有举证责任。所以圣运律师多次建议被拆迁人，在签订协议时一定要注意留好证据，注意录音录像。

【签订合同时注意录音录像取证】

有朋友会反驳，对方给的合同就是制式合同，不会根据我们的需求修改。大家注意，以上条款关乎我们的安置权益，如果就此妥协，后续走法律程序会非常被动。

我们可以采取强硬的态度要求增加和完善相关条款，若对方仍不肯在合同中体现，补偿条件又比较诱人。律师建议您可以采取录音录像的方式，把有关部门给出承诺的全过程进行录音录像，证实承诺确实是从他嘴里说出来的。那么将来如果对方违约，基于信赖利益保护原则，我们拿着这份录音录像作为证据去法院起诉，就能够维护我们的合法权益。

在录音时，一定要表明双方的主体身份，一定要把详细的经过和对方讲，特别是要确认的一定要反复提，重点提，比如说允诺的拆迁补偿款何时支付等等。录音完成之后，制作成光盘，在诉讼过程中可以整理成书面文字提交给法庭，注意保存录音的原始设备，如果通过拷贝的方式，把证据拷贝到其他地方，之后没有原始数据存储作为佐证，法院将不会认可你的证据。

签了协议反悔是维权的下下策，大家要注意不要签“同意”签出惯性来，在没看清材料上写的内容的情况下就贸然签字同意，更不要被市场主体上门人员的“话术”给忽悠住。补偿协议的签订意味着你对补偿情况的认可，若我们对其中任意条款存在疑问，一定要立即咨询律师，确保无误后再签，否则没有法定的撤销条件，以后后悔律师也很难帮到您。

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