认定违章建筑，不能仅仅依据“未取得建设工程规划许可证” - 办案手记 - 圣运律师事务所官网

认定违章建筑，不能仅仅依据“未取得建设工程规划许可证”

2018-03-26 13:20 文章来源：

基本案情

    2017年6月28日株洲市规划局以原告常先生系大丰社区某处居民，在未取得建设工程规划许可证的前提下，于1994年大丰社区某处建设一栋砖木结构房屋，于2009年擅自建设一栋砖混结构房屋，一栋砖木结构房屋，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》），经调查，其认为原告的房屋属于规划范围，且未办理审批手续，属于违章建筑，于2017年7月7日向原告下达了《限期拆除违法建筑告知书》，2017年7月12日下达了《限期拆除违法建筑决定书》，原告收到该决定书后，向株洲市人民政府申请行政复议。2017年7月，复议决定作出之前，被告综合执法局相继作出《行政强制执行催告书》、《强制拆除违法建设决定书》。后原告认为该决定书违法，诉至法院请求撤销该决定书。
    一审法院查明，2017年9月18日即《强制拆除违法建设决定书》作出之后，株洲市人民政府认为原告所建房屋不在规划范围内，并非违章建筑，作出撤销《限期拆除违法建设决定书》的复议决定，据此，一审法院撤销了《强制拆除违法建设决定书》。后被告不服，提起上诉。
二审法院认为，因《限期拆除违法建设决定书》已被株洲市人民政府撤销，则上诉人综合执法局作出《强制拆除违法建设决定书》的依据已不存在，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，应予撤销，遂维持了一审判决。

法律分析

一、什么是违章建筑？
什么是违章建筑，国家并没有统一的定义，但总结来讲，违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）的规定，违章建筑可以强制拆除，主要包括以下五类违章建筑:
（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地一定规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;
（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;
（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物;
（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;
（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
值得注意的是，依据《城乡规划法》认定的上述违章建筑都是在“规划区内”的大前提下，本案中，涉案房屋经株洲市人民政府调查，其建筑物所占地块不在当时的株洲市城市总体规划范围内，因此，株洲市规划局依据《城乡规划法》第四十条认定其属于违章建筑，作出的《限期拆违法建筑物决定书》属于主要事实不清，法律适用错误，因此，应予撤销。

二、认定违章建筑时应当考虑的特殊情况

1.几代人流传下来的祖屋
虽然现在各地屹立着高楼大厦，但在某些地方，也不乏有几代人遗留下来的祖屋，大部分都形成于七十年代甚至五六十年代。考虑到当时的法制现状，可想而知，这些房屋建造需要履行的手续远不如今天复杂，相反，手续一般很少。如果按照现行法律规定的手续认定的话，那么这些祖屋将被归为违章建筑，这显然不合情理，因此，在认定房屋是否为合法建筑时，应当考虑其是否属于几代人流传下来的祖屋。

2、历史流传下来的房产
历史遗留下来的房产与上述几代人流传下来的祖屋具有相似性。该种房产在建造完成后的一段时间内是合法的，但由于城乡规划法的变动，使其不满足法律规定的某个条件而转变为违章建筑，说明该种房产不具有先天违法性。圣运律师表示，公民基于对法律的信任而建造房屋，在认定房屋是否合法时，应当考虑当时的法律规定。

3、城中村住房
   “城中村”是指城市郊区出现的已经转变为从事工商业为主的村落，它们游离于城市管理之外，由于要城市化，这些房屋一般会被征用，但这不代表其属于违章建筑，即使没有产权证明，只要不是违法建造房屋的，就不应该认定为违章建筑。

4、农村中的房产
农村问题一直是中国面临的难题之一。由于最开始农村管理不到位，农民也缺乏这方面的知识，导致农村有很多无证房。但无证房不等同于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，也不能认定为违章建筑。

【典型意义】

    在强制拆除违法建筑案件中，被拆迁人通常会收到四种“书”，《限期拆除违法建筑告知书》、《限期拆除违法建筑决定书》、《行政强制执行催告书》、《强制拆除违法建设决定书》，这充分体现了法律对强制拆除行为规定了严格的法定程序，各个环节环环相扣，只要一个环节违法，则该强制拆除行为系违法行政行为。本案常先生在圣运律师的帮助下，及时抓住强制拆除决定书的违法点，最终保全了自己的房子。

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