【基本案情】
    叶女士是广东省梅州市梅江区城北镇黄明村的村民，在本村已经居住了将近60余年，并且拥有一套合法的房屋。2016年因梅州市梅江区现代农产品物流中心项目建设，委托人的房屋面临征收。在和梅江区人民政府协商未达一致的情况下，区政府于2016年4月下发了《梅州市梅江区人民政府房屋征收补偿决定书》。叶女士虽然文化水平不是很高，但是叶女士深知自己法律知识的匮乏，如果自己想要走法律程序维护自己的合法权益，一定要由专业的拆迁律师来为自己指引维权之路。在叶女士经过多次咨询和朋友的介绍之后，叶女士最终来到北京选择了在征地拆迁领域有影响的圣运律师事务所。
    北京圣运律师事务所在接受委托后，根据叶女士案件的实际情况制定好维权方案，最终决定由王有银律师和其团队主办律师代理该案件。在律师介入之后，根据叶女士提供的信息，律师将本案的关键锁定在征收补偿决定上。圣运律师第一时间指导叶女士将补偿决定起诉至法院。
    一审法院经认定，梅江区人民政府下发的《梅州市梅江区人民政府房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告，对叶女士被征收房屋的房地产价值和装修价值、地上附着物、经营性损失、地上附着物（青苗）、可迁附属物、其他用地进行了评估并给予货币补偿，但其补偿低于同等区位商品房市场价，且遗漏了对叶女士因征收房屋造成的搬迁费用、临时安置费的评估补偿补偿。同时根据2013年梅江区人民政府作出的梅区府【2013】32号《梅州市梅江区现代农产品物流中心项目征收集体土地补偿标准和房屋征收补偿安置方案》也规定了 ，房屋征收补偿安置应包括临时安置补助费、搬家（迁）补助费等。最终梅州市中级人民法院作出判决，撤销被告梅江区人民政府作出的《梅州市梅江区人民政府房屋征收补偿决定书》，并责令被告重新作出行政行为。一审后，双方当事人均未上诉。

【法律点评】
一、被征收人房屋价值的需要评估报告来确定
    在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收的核心要素。现实中，绝大多数被征收人与行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被征收人认为征收补偿标准太低，而行政机关认为被征收人漫天要价。矛盾经常因此而发生，暴力拆迁或者极端事件等一时成为社会的焦点。被征收房屋的价值到底多少算是合适？由谁说了算？这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款对此作出规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。规定由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，有效化解征收过程中的矛盾。
    《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。
二、当房屋评估价值明显低于其实际价值时，如何救济？
    《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
    根据以上规定，被拆迁人对接到的评估报告持有异议，应当自收到估价报告之日起5日内向原估价机构书面申请复核估价，或者另行委托估价机构评估。被拆迁人向拆迁人就该问题提出的口头异议或者进行的协商并不构成法律意义上的异议权的行使。
    而根据2011年6月3日，住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
    所以，针对评估报告异议权的行使，适用《城市房屋拆迁管理条例》与《国有土地上房屋征收和补偿条例》的情形，是不同的。《国有土地上房屋征收和补偿条例》中并未规定异议人可以另行委托估价机构评估的权利，在这一点上需要区别对待。（注：《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》均已失效，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。）
【律师点睛】
    目前，拆迁房屋价值通常由拆迁人单方委托的评估公司进行评估，因此，评估价值有时候会明显地低于其实际价值。在此情况下，对评估报告不满意的，被征收人有以下几种途径可以走：　(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估。(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，依法复议或诉讼。


王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。
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