圣运律师邓海凤接受央广网中国乡村之声专访就“农业大棚里建私家庄园”问题进行解读 - 媒体报道 - 圣运律师事务所官网

圣运律师邓海凤接受央广网中国乡村之声专访就“农业大棚里建私家庄园”问题进行解读

2018-06-19 16:17 文章来源：

日前，北京圣运律师事务所邓海凤律师就“农业大棚内改建私家庄园，是打法律的'擦边球‘’，还是违法？"的问题接受中国乡村之声采访。农业大棚里建私家庄园，一下租20年，这究竟合不合法，接下来由邓海凤律师详细为大家进行讲解。
五百平米私家庄园，
在北京只需十几万元一套，
不仅能住人，还能种菜、烧烤，
打造都市人的田园梦想。
这样“实惠”的房子真的有吗？

记者联系上北京市昌平区一处名叫“六合成观光园”的地方。根据对方介绍，所谓的私家庄园其实都是大棚形式的农家院，包括大棚100多平米，院子160、170平米，还有一个小配房大概17、18平米。
一套这样的农家院，20年的租赁价格为17万元。签订合同后，租户可以根据自己的需求任意装修，如果嫌配房小，还可以在大棚里做文章。园区工作人员说，棚里搭一个简易客厅或隔出一间卧室都可以，对此国家没有硬性标准。
不光在北京，天津和河北都存在这样的情况。甚至有租户在大棚里挖了一个游泳池。不过那些做租赁的人都在强调，不管如何装修，大棚的外观不能改，棚顶外的材质也必须是薄膜或者阳光板一类的材料，因为这些大棚占用的都是农业用地，保证航拍能看见大棚就可以。国家政策有规定，农业性质的土地不能全盖上楼房。

农用地不能随意改变用途
我国法律规定，农用地不能随意改变用途。如果需要改变用途，根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

本案中的大棚不是真正的种植大棚，这里面的“大棚房”是以建造正规农业大棚为掩护建设的“别墅”，也就是说，以卖居住房屋为目的，大棚是吸引购买者购房的附属营销品。这就是以合法形式掩盖非法目的，违反国家强制性规定。外观是大棚，里面是居住房屋，属于非法占用农用地，同时也是违章建筑。

违反国家强制性规定，从民事、行政管理、刑事犯罪三个方面分析：首先，违反国家强制性规定的民事行为是无效行为；同时，违反国家强制性规定的合同也是无效合同；而且，违反了国家对土地的管理制度，应当认为是一般违法行为，非法占地数额较大的，还涉嫌非法占用农用地罪。

村里建好的大棚不能随意租给外人
如果建好的大棚要进行流转，首先，要经过民主议定程序——经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；其次，要经过镇政府审批；再次，必须按照法律规定的招标、拍卖、公开协商等方式承包。随便租给本集体经济组织以外的单位或者个人，不符合法律规定。
相应的法律依据：
《土地管理法》的第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

《农村土地承包法》第三条规定：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

大棚内搭建的别墅得不到法律保障
如果“租户”在所谓“租期”内遇到拆迁问题，从通常意义的“大棚”的角度，即如果是合法意义的大棚，应该都有看护房这些附属设施，不存在违法改变农用地用途，那么地上附属物应当对承包人予以补偿；如果像类似上述案例的非法占地的违法建筑，租赁合同无效，拆迁中租户不应当得到补偿。除非征地主动补偿或协商补偿，或者租户被骗，比如被告知是建设用地等认定租户无过错的情形，否则租户的损失难以得到补偿。

大棚房以设施农业的名义申请补助，可认定诈骗
设施农业意义上的大棚是以种植为目的、以实际种植为事实，而上面案例提到的大棚是合法名义掩盖非法目的，显然申请补助是诈骗，需要承担相应的法律责任。

村里违法销售大棚房，村民应主动维权
土地是村集体成员共同所有，村民有义务保护属于自己的一份土地，一般可以通过向国土局举报、控告。如果非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上，涉嫌非法占用农用地罪，可以直接到公安局举报控告并请求刑事立案。

本期嘉宾

邓海凤律师：
北京圣运律师事务所专职律师。连续五年担任中央人民广播电台法制栏目特邀宣传顾问；北京市律师协会农村法律事务专业委员会委员；北京市农村法治研究会理事；《京律拍案》图书丛书的编委。
邓海凤律师从事法律事务代理的近十年来，曾成功代理过多起拆迁行政诉讼案件，办案风格不仅体现在独辟蹊径，更尤为擅长组合诉讼的系列维权方式，达到了诉讼博弈的最佳补偿效果。邓海凤律师，信守了一名专业拆迁律师的正义和良知，为了维护被拆迁人的合法权益全力奔走，不仅赢得了被拆迁人的认可和尊重，也获得了被拆迁人的信任和赞誉。

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