更新时间:2024-11-10 06:33 发布:2018-05-09 15:38 文章来源:北京圣运律师事务所
作为广州城建之始所在地,北京路商业步行街是广州最热闹的商业中心区。不过,与满目繁华映衬,这条"黄金商业街"318号冷清而破败——40多平方米的门面只辟出小小一角贩卖饮料,大部分区域被围挡围住,里面堆满了泥土和杂物。
这个门面是近年北京路的焦点。2010年7月,318号产权人朱科伦、朱献伦、朱惠伦(下称朱家)将广州市城市复建有限公司(下称复建公司)与广州市道路扩建工程办公室(下称道扩办)告上法庭。朱家认为,道扩办以道路扩建为名进行拆迁,之后复建公司并未进行公共设施复建,而是修建成经营性的商场。朱家据此认为被欺诈。复建公司和道扩办则坚称,是朱家误解了"公共设施"的定义,表示只要所获收益最终用于政府城市建设,便符合公共设施的要求。
2010年7月27日,广州市越秀区法院作出一审判决,认为复建公司和道扩办欺诈属实,此案成为广州首例国企、事业部门欺诈拆迁案。
但在2011年6月1日的二审中,广州市中级法院以"建商场也是建公共设施"为由,改判朱家败诉。目前,广东省高级法院接受申诉后裁定,二审判决确有不当,要求广州中院再审。
318号的遭遇并非个案,此前多位街坊均因拆迁和复建公司、道扩办有过冲突。复建公司和道扩办均隶属于广州市城乡建设委员会(下称广州市建委)。成立于2003年的复建公司为国有独资公司,负责中山三路、四路旧城改造复建工作;道扩办早在1977年即成立,主要负责广州城建项目的征地拆迁工作。
据《财经》记者了解,在广州中山三路、四路旧城改造项目中,动迁工作均是以道扩办为主体,以公共设施复建为项目性质的名义进行拆迁,但建好的项目并非全为公共设施,其中包括经营性的商场。
扩路变为建商场
中山三路、四路是广州老牌的商业街,对它的复建改造,是广州"建设好城市、经营好城市"的一大举措。在此背景下,2003年,广州市建设投资发展有限公司出资6000万元创建复建公司。2011年,复建公司被划拨到广州市城市建设投资集团有限公司(下称城投集团)。其最初的经营范围为:城市市政道路沿线复建工程的建设管理。
实际上,复建成立的主要职责就是对中山三路、四路进行复建改造。成立之初的复建公司异常低调,但被寄予厚望。它是广州为城市建设筹措资金的举措之一,更重要的是,它肩负着广州"恢复市容景观和历史街区风貌"的重任。中山三路、四路复建项目的规划用地面积18493平方米,复建面积72841平方米,包括北京路地块、仓边路地块、万木草堂地块、大东门地块,项目总投资估算约7亿元。
上述四个地块均在中山三路、四路的道路两侧,距离较近,构成一个巨大的四方形。由于地块内商铺林立,要想顺利拆迁绝非易事。2003年8月5日,复建公司正式成立之日,广州市建委即召集市规划局、市国土房管局、道扩办等部门开会讨论拆迁工作,提及"中山三路、四路复建工程,难点和重点是征地拆迁工作"。
这次会议商讨出两个拆迁方案:一是,所有征地拆迁、建设工程报建等各项手续都以道扩办的名义办理。工程完工并结算后,才一次性移交复建公司名下经营管理;二是,为彻底理顺各种关系,拆迁等各项手续以复建公司名义进行。
与会人员普遍认为,方案一的拆迁过程会更顺利,但日后会遇到资金拨付、财政审计及房产转移等一系列政策问题,"较难处理"。会议确定首先采用方案二,"在方案二实施有困难及手续办理耗时过长的情况下,才采用方案一。"
不过,九天后,2003年8月14日复建公司和道扩办达成合作,采取的是拆迁方案一。在拆迁经验丰富的道扩办参与之后,复建公司的复建之路开始提速,但进展并没有预想中的顺利。
2003年9月29日,广州市房管局发出《广州市房屋拆迁公告》,要求收回北京路316号-328号房屋的土地使用权,"以腾出土地兴建公共设施复建房",拆迁期限为2004年3月29日。2004年10月12日,广州市房管局再发拆迁公告,要求北京路316号-328号于2005年9月30日前拆迁完毕。
2005年3月28日,318号业主朱家与道扩办签订拆迁协议书。朱家110.02平方米的建筑面积中,住宅65.56平方米,商业44.46平方米,按照协议,住宅作价3215元/平方米,商业作价42051元/平方米,签订协议的第二天,朱家领到了拆迁补偿款200多万元。
截至目前,北京路316号-328号房屋中,仅有316号和318号被拆除,320号、322号、324号、326号均得以保留。朱家的代理人甘志辉向《财经》记者介绍,这两家被拆是因为业主常年在国外居住,对拆迁的真实用途不知情,其他住户因为知情而拒迁。
320号的经历证实了甘志辉的说法。2004年3月28日,320号业主陈德娟和道扩办签署拆迁协议。之后陈家得知,房屋被拆并非用来扩建马路,于是没有领取拆迁补偿,拒绝被拆。为此,复建公司一度将陈家告上法庭,后在2005年10月18日提出撤诉,陈家房屋得以保留。
直到2010年,朱家才知拆迁的"真实用途"。当年3月29日及4月6日,复建公司在《广州日报》上刊登"北京路复建商场"的招租广告,广告词称"抢北京路巨财!谁是霸主",注明的地址涵盖了318号门面。朱家表示,看到招租广告后立刻觉得被骗了。同年5月21日,他们将复建公司和道扩办告上法庭。
被干预的判决
2010年7月14日,越秀区法院公开审理此案。庭上朱家申请了证人陆苏、姚平为其作证。陆、姚二人于2004年受道扩办聘请,对北京路段住户进行动迁。两人在一审中强调,他们知道门面拆迁后会被用来兴建商场,但道扩办要求在上门动员时称是道路扩建,涉嫌欺诈。复建公司和道扩办辩称,拆迁协议已注明被拆房屋将被用于"公共设施复建房"的建设,而商场属于公共设施之列,并不构成欺诈。
同年7月27日,一审判决认为,复建公司隐瞒了兴建商场的事实,由道扩办出面以扩路的名义,使朱家在违背真实意愿的情况下签订了协议,构成欺诈。
随后当年10月8日,广州市建委致函广州中院,称对于一审的判决"极为困惑",强调"项目的重要性和不可逆转性",请法院妥善解决拆迁纠纷。紧接着,10月28日,城投集团向广州市中院出具《关于城建旧城改造项目"公共设施复建房"有关情况的报告》,其中清楚列明如果朱家胜诉可能导致三个后果:一是可能引起其他已签约的住户效仿,导致项目成本数倍增加;二是中山三路、四路复建项目均采取北京路拆迁模式进行,可能导致其他多项复建工程的合法性基础全无;三是可能导致政府的信用和形象尽失。
同年11月19日,城投集团又给时任广州市常务副市长苏泽群汇报,如果复建公司的上诉得不到法院支持,"或引发众多不稳定因素,后果难以预测",建议副市长协调市政法委等单位给予关注和支持。当天,苏泽群对报告批示称"同意城投的意见,此事若处理不好,将会引起拆迁户的大规模追溯行为,涉及的不仅此一个项目",并建议广州市政法委介入。
两份报告注明的联系人均为城投集团原高管钟伟明,签发人为时任城投集团董事长陶镇广。2014年3月13日,钟伟明在电话中证实报告为他所写,但他已从城投集团离职,拒绝透露更多内容。截至《财经》发稿,城投集团并未对采访要求作回应。
2010年10月13日,广州中院开始二审,次年6月1日作出的判决认为,参照建设部批准实行的《城市用地分类与规划建设用地标准》,"商业用地"属于"公共设施用地"类别中的范围,判朱家败诉。
朱家对判决不服。他们认为,拆迁前的"扩路说"与拆迁协议中的建设"公共设施复建房",与"商业用地"不可混为一谈。值得一提的是,"公共设施复建房"到底是什么意思,庭审中原告和被告均表示"不清楚",其定义和性质一度成为法庭辩论的焦点。
在法律上,并无"公共设施复建房"这一术语。原广州东山区法院(2005年被合并为越秀区法院)曾专门发函至广州市国土资源和房屋管理局,询问"公共设施复建房"的定义和性质。得到的复函称:公共设施复建房"不是一般的商业开发,它的经营手段及经营目的,属于非营利性的;作为城市基础设施,是市民可以共享的,是公益项目"。
朱家认为,318号门面被用来兴建"北京路复建商场",毫无疑问是营利性质,算不上公益项目。
审判中代理复建公司与道扩办的两位律师,以距离二审时间已久不愿谈案件的法律依据和事实案件。广东广开律师事务所律师黄芳强调,"我只说一点,一审的判决不具有执行性,因为318号房是要用来作为商场的消防通道的";广东卓信律师事务所律师朱永胜则表示,朱家应遵守契约精神,签了的协议不能反悔。他强调,作为国企,复建公司没有动力去骗迁。最终,他将案件归结为"社会转型期面临的问题"。
2012年5月16日,朱家向广东高院申诉。之后,广东省高院裁定,案件"原判决认定事实的主要证据不足",指令广州中院对案件进行再审。
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