很多人拿到安置房后，要么想卖掉换大点的房子，要么想买套便宜的安置房自住。可安置房不像普通商品房，买卖有不少限制。到底能不能买？需要满足什么条件？流程怎么走？税费怎么交？今天圣运
拆迁律师把这些问题一次说清楚。
一、先搞清楚：你的安置房是哪种类型？
安置房能不能买卖，第一步不是看价格，是看房子性质。不同类型的安置房，交易限制完全不同。
第一种是重大市政工程配套安置房。比如修地铁、建快速路动迁居民，政府建的配套商品房。这类房子产权归被安置人个人，但拿到所有权后几年内不能上市交易。限制期一般以契税完税凭证时间为准，不是简单看房产证时间。土地性质多为划拨，买的时候没交土地出让金，这也是限制短期交易的原因。
第二种是房地产开发类安置房。因为商业开发项目动拆迁，拆迁方通过其他途径安置的中低价商品房。这类跟普通商品房差不多，属于完全私有财产，一般没有转让期限限制，可以自由交易。土地性质多为出让，已经交过土地出让金，产权完整。
第三种是限价安置房。政府限定销售价格和销售对象的安置性住房，通常也有禁售期，期满后要补缴土地收益等价款才能上市。
判断自己的安置房是哪种类型，最直接的办法就是看不动产权证书上的记载：土地性质是划拨还是出让、房屋性质是什么、有没有交易限制条款。
二、安置房买卖要满足这几个条件
安置房不是想卖就能卖，想买就能买。合法交易需要同时满足几个条件。
第一，禁售期要过。重大市政工程类安置房，从取得完全产权之日起几年内不能上市交易。满期后，产权人要补缴土地出让金和相关税费，把房产性质转为普通商品房，才能交易。不同城市起算点可能不一样，有的以房产证登记时间为准，有的以拆迁安置协议签订时间为准，买卖双方要核实当地政策。
第二，要有完全产权。房子必须已经办了不动产权证，没有产权纠纷，没有抵押查封。很多安置房因为建设单位手续不全、项目验收没通过，长期办不了证。这种 "无证安置房"，任何形式的买卖都不受法律保护，签了合同也拿不到产权。
第三，划拨土地要补缴出让金。多数安置房最初是划拨土地，国家没收土地出让金。交易前必须补缴，把土地性质转为出让。补缴标准各地不同，一般是基准地价的一定比例。补完这一步，房子才真正具备商品房的交易属性。
第四，特定资格要求。部分城市规定，未满禁售期的安置房不能公开上市，但可以在政府监管下定向转让给符合购买条件的家庭，或者由政府回购。买方要提供符合当地安置房购买资格的证明。
第五，共有产权安置房要注意。如果房子是被拆迁人和政府按比例共有，业主要出售自己的份额，政府有优先回购权。政府放弃回购的，业主要补足政府产权部分的价款，把房子转为完全私有，才能对外卖。
三、买卖流程怎么走？
安置房买卖比普通商品房复杂，要走这几步。
第一步，产权核查。买方核实卖方不动产权证的真实性，确认房屋性质、土地性质、有没有抵押查封。如果当地有购房资格要求，买方还要提供资格证明。这步看着简单，但很多交易纠纷就是因为产权没查清楚，最后过不了户。
第二步，补缴土地出让金。卖方拿产权证、身份证等材料到自然资源和规划部门申请补办土地出让手续，按标准缴纳出让金。补完后，产权证上会备注 "已补缴土地出让金"，土地性质从划拨变出让。
第三步，签合同备案。安置房买卖合同除了普通商品房合同的条款，还要明确土地出让金谁出、过户时间、违约责任等。建议使用住建部门的示范文本，并在住房保障机构备案，防止 "阴阳合同"。
第四步，交税过户。安置房买卖涉及增值税、个人所得税、契税、印花税等。满几年且是家庭唯一住房的，增值税和个人所得税有优惠。交完税，双方共同到不动产登记机构申请转移登记，领新的不动产权证。
第五步，资金监管交房。建议通过银行资金监管账户结算，买方把钱存进监管账户，过完户再打给卖方，防止收了钱不过户。交房时办书面交接，结清水电物业费，变更账户信息。
四、没证的安置房买卖有什么风险？
这是最需要提醒的。没证的安置房，哪怕价格再便宜，也别急着买。
第一，合同可能无效。我国法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。签了买卖合同，买方也拿不到产权，只能依据合同主张债权。
第二，一房多卖风险。没有房产证，没法办理过户登记，卖方可以把房子卖给多个人，你住进去了也可能被别人赶走。
第三，政策变动风险。今天说几年后能办证，政策一变，可能更久。到时候房价涨了，卖方反悔不卖了，你只能要求退钱，房子拿不到。
第四，卖方反悔风险。安置房价格便宜，几年后房价涨了，卖方觉得亏了，起诉要求确认合同无效、要回房子。法院很可能支持，因为无证安置房买卖合同确实不受法律保护。
买无证安置房，看似捡了便宜，实际上把自己置于极大风险中。圣运王有银律师团队接过不少这类纠纷，买方钱花了、装修了、住了几年，最后房子被要回去，维权过程非常折腾。
五、签合同注意这几点
如果决定买安置房，合同里一定要写清楚这几条。
一是房屋基本情况。地址、面积、户型、楼层，跟产权证上的信息一致。
二是交易价格和付款方式。总价多少、定金多少、尾款什么时候付，建议走资金监管。
三是过户时间和条件。明确满足过户条件后多少天内双方配合办理过户，包括补缴土地出让金的责任谁承担。
四是违约责任。卖方不配合过户、一房多卖、拒绝交房怎么办；买方逾期付款怎么办。违约金写具体数额或比例。
五是户口迁出。如果卖方户口在房子里，约定什么时候迁出，逾期违约金多少。
六是税费承担。各项税费谁交，写清楚。
FAQ
Q1：拆迁安置房几年后可以买卖？
A：看安置房类型。重大市政工程配套安置房，一般取得完全产权后几年内不能上市交易，具体年限以当地政策为准。房地产开发类安置房跟普通商品房差不多，没有转让期限限制。限价安置房期满后还要补缴土地收益。具体看不动产权证上的记载和当地政策。
Q2：没有房产证的安置房可以买吗？
A：风险极大，不建议买。没有房产证的安置房，买卖合同不受法律保护，办不了过户。卖方可能一房多卖，也可能几年后反悔要回房子。买方钱房两空的风险很高。如果实在要买，必须把违约条款写得非常重，并且做好长期维权的心理准备。
Q3：安置房买卖要交哪些税？
A：主要有增值税、个人所得税、契税、印花税等。满一定年限且是家庭唯一住房的，增值税和个人所得税有优惠。契税按买方房产情况适用不同税率。具体以当地税务部门核算为准。另外，划拨土地上的安置房还要补缴土地出让金。
Q4：买安置房卖方反悔了怎么办？
A：如果是有证安置房，合同有效，可以起诉要求继续履行合同、配合过户。如果是无证安置房，合同可能被认定无效，买方只能要求返还购房款、赔偿损失。所以买之前一定要核实产权，不要贪便宜买无证房。如果卖方已经反悔，建议尽快咨询圣运专业
拆迁律师，根据具体情况制定维权方案。
Q5：安置房买卖合同需要公证吗？
A：法律没有强制要求公证。公证只是增强证据效力，不是合同生效的必要条件。只要合同是双方真实意思表示、内容合法，签字就生效。但考虑到安置房交易复杂，做个公证可以增加一层保障，尤其是无证安置房的买卖，公证虽然不能让合同变成有效，但可以固定证据。
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