厂房拆迁补偿通常包括六大项目：一是土地使用权补偿，二是厂房及附属建筑物的重置成新价补偿，三是机器设备搬迁、安装调试费用及不可搬迁设备的现值损失，四是停产停业损失补偿，五是搬迁补助费和临时安置费用，六是地方政府规定的奖励性补助。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿范围涵盖被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失三大类，集体土地上的厂房则适用《土地管理法》第四十八条，按照公平、合理原则给予补偿。企业在收到征收通知后，第一件事就是对照这六大项目逐项核对，防止漏项。
国有出让土地按剩余使用年限和市场评估价补偿，划拨土地和集体建设用地的补偿方式各地规定不同，但都应体现土地的实际价值。厂房建筑本身按重置成新价评估，即重建同样厂房所需的成本乘以成新率。实践中常见的争议是评估机构选用成本法压低价格，企业可以主张参照周边类似工业房地产的市场交易价格进行修正，对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内申请复核，对复核结果仍有异议的可申请专家委员会鉴定。
可搬迁设备补偿拆卸、运输、安装、调试的全部合理费用，精密设备还应包括搬迁过程中的保险费用。对于因搬迁导致精度下降或报废的设备，以及与厂房基础浇筑一体、根本无法搬迁的设备，应当按照设备净值给予补偿。企业应提前整理设备清单、购置发票、折旧记录，必要时委托专业机构出具设备状况说明，避免征收方以设备老旧为由压价。
停产停业损失一般有三种计算方式：按被征收房屋价值的一定比例计算，按企业上年度纳税额或平均净利润折算，或者按厂房面积乘以当地公布的补偿单价。企业应选择对自己最有利且有证据支撑的计算方式，保存好近三年的财务报表、纳税凭证、订单合同，这些都是主张停产停业损失的核心证据。因拆迁导致订单违约产生的实际损失，也可以一并主张。
搬迁补助费通常按面积计算，用于补偿员工遣散、物资转运等实际支出。很多地方政府为加快进度设有签约奖励、腾房奖励，金额可达补偿总额的一定比例。需要注意的是，奖励是锦上添花，企业不能为了赶奖励期限而放弃对补偿总额的审查，本末倒置往往损失更大。
北京圣运律师事务所在代理厂房拆迁案件中发现，补偿漏项是企业最容易吃的亏，尤其是不可搬迁设备损失和停产停业损失两项，经常被征收方淡化处理。圣运律师提示：企业应在评估机构进场前自行梳理资产清单，对照六大补偿项目逐项建立证据档案，收到分户评估报告后及时审查，发现漏项、低价立即在法定期限内提出书面异议，把争议解决在签约之前。
问：厂房是租的，拆迁时承租企业能获得补偿吗？
答：可以。承租企业的装修添附、设备搬迁费、停产停业损失原则上归实际经营者所有。具体分配先看租赁合同约定，合同没有约定的，承租人可以就自己的实际损失直接向征收部门主张，也可以通过民事诉讼向出租人主张分割相应补偿款。建议承租企业在得知拆迁消息后第一时间书面告知出租人并固定经营证据。
问：集体土地上的厂房和国有土地上的厂房补偿一样吗？
答：不一样。国有土地上厂房适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，集体土地上厂房适用《土地管理法》及地方集体土地征收补偿办法。集体土地厂房的土地补偿往往归集体经济组织，企业主要获得建筑物、设备、停产停业等补偿，具体要看土地取得方式和地方政策。
问：对厂房评估结果不满意，最晚什么时候提异议？
答：收到分户评估报告之日起十日内可以向评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，收到复核结果之日起十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。超过期限再提异议会非常被动，因此收到报告后要立即审查。
问：厂房拆迁时土地剩余年限还长，怎么体现价值？
答：出让工业用地按剩余使用年限评估，剩余年限越长补偿越高。企业应提供土地出让合同和出让金缴纳凭证，核对评估中的年期修正系数。早期低价取得、剩余年限长的地块，土地增值部分应在评估中充分体现，必要时可申请复核。
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