建在集体土地上的厂房遇到拆迁，补偿标准和国有土地上的厂房不一样。很多企业以为集体土地厂房补偿低，其实只要手续齐全，土地补偿费、厂房价值、停产停业损失一个都不能少。关键是搞清楚土地性质和厂房合法性。
国有土地上的厂房按周边房地产市场价评估。集体土地上的厂房，土地补偿费归村集体所有，但厂房建筑物、装修、设备搬迁、停产停业损失仍应按实际价值补偿。不能因为土地是集体的就压低厂房补偿。
圣运律师提示，实践中征收方经常拿"集体土地"说事，把补偿压得很低。但企业合法经营的厂房，建筑物价值和经营损失不受土地性质影响。土地补偿是给村集体的，不能因此克扣企业应得部分。
第一，厂房及附属物补偿。按重置成新价计算。第二，装修装饰补偿。第三，停产停业损失。按实际利润计算。第四，搬迁费用。第五，设备补偿。第六，员工安置费用。
如果厂房是租赁村集体土地建的，还要看租赁合同约定。如果合同约定"遇到拆迁无条件搬走"，该条款可能因显失公平而无效，企业仍可主张地上附着物和停产停业损失。
很多集体土地厂房没有正规土地证，只有和村里签的用地协议。这不代表厂房就是违建。关键看建厂时间和当时的政策。如果厂房是在2008年《城乡规划法》实施前建的，且一直合法经营，应当按实际情况给予合理补偿。
圣运律师解读，没有土地证不等于零补偿。企业要保存好：用地协议、建设审批文件（如有）、营业执照、纳税证明、历史航拍图。这些证据可以证明厂房的历史合法性和实际经营状态。
集体土地征地补偿中，土地补偿费归村集体，但地上附着物和青苗补偿费归所有者。如果村集体把全部补偿款统一分配，不给企业厂房补偿，企业可以起诉村集体要求返还。
建议企业在拆迁开始时就向征收方提出：地上附着物和停产停业损失部分直接支付给企业，不要打入村集体账户。这样可以避免被截留。
问：集体土地上的厂房有营业执照，能拿停产停业损失吗？
答：能。有营业执照且实际经营的，无论土地性质如何，都应当获得停产停业损失补偿。按近三年实际利润计算。
问：厂房建了10多年但一直没证，算违建吗？
答：不一定。历史上形成的、持续经营的厂房，不能简单按违建处理。要结合建设时间、当时的法律政策、是否符合规划等因素综合判断。
问：和村里签的租赁合同还有5年到期，拆迁有补偿吗？
答：有。承租人在租赁期内遇到拆迁，可以主张装修补偿、停产停业损失、搬迁费。剩余租期长短不影响这些项目，但可能影响停产停业损失的计算。
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