企业厂房拆迁补偿低怎么办？圣运律师：评估报告这几个漏洞往往是提补偿的关键

圣运律师结合多年企业拆迁代理经验，告诉大家评估报告里最常见的几个漏洞——找到这些漏洞，往往是提高补偿的突破口。

漏洞一：评估机构不是被征收人选定的

根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

实践中，很多项目的评估机构是征收方直接委托的，甚至是自己下属的评估公司。如果评估机构选定程序违法，整份评估报告的合法性就存在根本问题，可以申请重新评估。

漏洞二：评估方法选错了

企业房地产的评估方法通常有市场法、收益法、成本法三种。

• 对于有收益的企业（比如出租厂房、经营性场所），采用收益法评估往往比成本法高很多；
• 有些征收方为了压低补偿，一律按"重置成本价"评估，完全不考虑企业的经营收益。

评估方法的选择直接决定补偿金额。 企业主如果发现自己有稳定经营收入但评估报告完全按成本算，一定要提出异议。

漏洞三：装修附属物、设备搬迁费漏项

企业厂房不同于普通住宅，里面有大量装修、设备、管线、空调、消防设施等。评估时容易出现：

• 只补房屋主体，不补装修；
• 大型生产设备只算搬迁费，不算无法搬迁的设备重置费；
• 停产停业损失只按很低的标准补几个月。

停产停业损失是企业拆迁补偿的大头之一。根据各地规定，一般按照企业生产经营效益、停产停业期限等因素确定。如果评估报告里这一项明显偏低，企业主可以提供近三年的纳税证明、财务报表作为证据主张提高。

漏洞四：评估时点不对

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但如果从征收决定发布到实际拆迁拖了好几年，房价、地价都涨了，仍然按几年前的价格评估就不合理。

这种情况下，企业主可以主张以实际拆迁时点或最近时点重新评估。

圣运律师建议

企业拆迁涉及金额大、法律关系复杂，建议企业主在收到评估报告后不要急于签字，第一时间联系专业征地拆迁律师，从评估机构选定、评估方法、漏项、时点等多个角度寻找突破口。