导语
旧城棚户区改造本应先补偿、后搬迁，公平协商。但实践中，个别征收方存在 “逼签” 隐患：整片区域房屋普遍存在扩建，签约住户不予追究，唯独对拒绝低价补偿的住户单独启动拆违程序，以 “违建” 名义压低赔偿。在一起具有代表性的棚户区改造纠纷中，涉案房屋市场价值约 960 万元，行政机关起初仅认可 210 万元建筑残值；法院经审理认定行政机关构成选择性执法、以拆违代替征收，最终支持按房屋市场价值核算赔偿。
本文圣运律师结合这类案件的裁判思路，梳理被征收人常见认知误区与维权路径，供参考。
一、案件复盘
当事人在某棚户区改造片区拥有一套产权手续齐全的自住住宅，早年自行扩建阳台，属片区普遍存在的情况。改造启动后，征收方给出的补偿标准低于其对周边市场价的预期，当事人多次协商未果、拒绝签约。
随后，相关执法部门仅针对该户立案，以阳台扩建无手续为由认定整栋房屋违建并实施拆除，未充分履行调查、听证、财产清点等程序，屋内装修、家具受损。行政机关起初仅愿赔付建筑残值。
诉讼中，代理律师调取片区处置档案发现：同片区多户存在同等规模扩建，签约后均未被追究违建责任，仅未签约户被单独拆违。法院据此认定行政机关执法标准不一、目的不正当，构成选择性执法、滥用职权，强拆行为违法，并支持按房屋市场价值及相应装修、附属设施损失核算赔偿。
二、三大核心争议焦点，法院裁判思路
焦点 1：房屋局部扩建无手续，能否整体认定违建、只赔建筑残值？
裁判思路通常区分合法产权部分与轻微扩建部分。主体产权完备的房屋，不因局部手续瑕疵而丧失整体居住价值，也不宜简单按建筑材料残值核算。合法登记面积一般应参照征收补偿标准，扩建部分依法区分处置，不宜直接归零。
焦点 2：同片区区别对待，签约户不查违建、未签约户强拆，是否违法？
行政行为应遵循公平公正原则，同类情形应统一执法标准。片区扩建现象普遍存在，却仅针对拒签补偿协议的当事人启动拆违，属于执法差别对待，可能被认定为目的不正当、以拆违代替征收，构成滥用职权。
焦点 3：因房屋存在扩建瑕疵，屋内家具、装修损失是否无需赔付？
屋内装修、家电家具属于独立的合法财产，与房屋是否扩建无必然关联。行政机关实施拆除前，应到场清点、登记并妥善保管财物；未做财产保全造成损毁的，相关损失通常应单独计算，不宜一并扣除。
三、被征收人常见的三大认知误区
只要房屋有扩建，征收方就能随时以违建压低补偿？
房屋纳入征收范围后，征收补偿一般是法定优先途径，行政机关不宜随意启动拆违程序。对片区普遍存在、历史形成的轻微扩建，通常应统一处理标准，而非单独针对未签约群众。
违建拆除只能赔建筑残值，拿不到市场价？
根据相关裁判规则，违法强拆造成房屋灭失的，行政赔偿一般不应低于合法征收本可获得的补偿权益，通常参照征收时同区位房屋价格核算，而非单纯建筑成本。具体数额仍以证据和个案事实为准。
政府下发拆违文书，拆除行为就一定合法？
违建认定、强制拆除有法定流程：调查勘验、调取权属档案、告知陈述申辩权利、催告、依法作出决定并公告。程序存在重大缺陷的，相关文书与拆除行为的合法性可能被依法否定。
四、本案涉及的现行有效法条
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
2.《中华人民共和国行政强制法》第四十四条：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
3.《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条：侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理 —— 第（四）项，应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；第（八）项，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。
五、遭遇 “以拆违逼迁”，四步维权参考
1.固定片区对比证据：保存征收公告、补偿方案，记录同片区其他住户扩建现状及处置情况，说明执法标准是否一致。
2.留存房屋及财产损失证据：收到违建认定文书后及时拍照留存；尽量提前拍摄房屋全貌、装修、附属设施与屋内物品，制作损失清单；拆除当日全程录像。
3.申请政府信息公开：调取违建立案材料、调查笔录、片区违建处置台账，核查程序是否完整、标准是否统一。
4.依法提起诉讼：请求确认限期拆除、强制拆除行为违法，并主张房屋、装修、动产及过渡安置等相应损失。
六、普法总结
在棚户区、旧城改造中，“以拆违代替征收”是需要警惕的违规倾向。被征收人如遇低价补偿、拆违施压，可依法主张权利、审慎签署协议。需要说明的是，案件结果取决于证据、事实与法律适用等多重因素，本文所述为一般裁判思路与法律知识分享，不代表对任何具体案件结果的承诺；个案维权建议结合实际情况咨询专业律师。
【关于圣运征地拆迁律师团】
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