商铺评估价远低于市场价时，救济流程分四步：第一步，收到分户评估报告后逐项审查评估方法、比较案例、参数选取；第二步，十日内向原评估机构书面申请复核评估；第三步，对复核结果仍有异议的，十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定；第四步，在补偿决定作出后，通过行政复议或行政诉讼对评估程序和结果的合法性进行司法审查。依据《国有土地上房屋征收评估办法》，商铺评估应优先采用市场比较法，评估机构由被征收人协商选定。整个流程环环相扣，错过任一期限都会丧失对应权利。
第一是比较案例的选取，故意选取非临街、内街或住宅案例作参照；第二是评估方法的选用，回避市场比较法改用收益法并压低租金参数；第三是楼层和位置修正系数，一楼临街旺铺被按普通楼层系数修正。审查评估报告就盯这三处，问题十有八九出在这里。
复核申请不能泛泛写价格太低，而要具体到：哪个比较案例不具备可比性、修正系数取值依据何在、租金参数与市场实际差距多大。附上自行搜集的同地段商铺成交案例、中介挂牌数据，让复核有的放矢。申请必须书面寄送并保留凭证，十日期限从收到报告次日起算。
专家委员会鉴定意见维持原报告的，不代表山穷水尽。在后续的行政复议或诉讼中，评估报告的合法性仍是审查对象，评估机构选定程序违法、评估师未实地查勘、报告要素不全等程序问题，法院可以不予采信。技术救济和法律救济两条腿走路，缺一不可。
法律明文规定的复核、鉴定、司法审查之外，实务中还存在一条非正式但有效的路径：协商重估。征收方在签约率压力下，对证据扎实、理由充分的评估异议，有时会同意由原机构补充查勘或重新出具报告，绕开繁琐的正式程序。促成协商重估的关键是把异议材料做扎实：比较案例对照表、自行委托的评估报告、漏项清单，让征收方一眼看出原报告确实站不住。需要提醒的是，协商重估不改变法定期限的流逝，复核和诉讼的期限仍在走，一边协商一边守住期限，才能既不错过非正式机会，也不丧失正式救济。协商重估达成一致后，务必要求出具书面确认，写明重估结论替代原报告，防止旧报告在新一轮协商中死灰复燃。
北京圣运律师事务所提示：商铺评估争议本质上是和法定期限赛跑：复核十日、鉴定十日、复议六十日、诉讼六个月，环环相扣。圣运律师建议商户收到评估报告当天就做三件事：复印存档、标记问题、计算期限。同时提醒：复核鉴定期间不影响征收程序推进，切勿以为提了异议就可以高枕无忧，应同步关注补偿决定的作出情况，确保在司法审查期限内完成起诉准备。
问：我自己花钱做的评估报告有用吗？
答：有用但效力不同。自行委托评估不能直接替代法定评估，但可作为复核申请和诉讼中的佐证材料，两份报告的巨大差异本身就能说明问题。委托时注意选择有房地产估价资质的机构。
问：评估报告没给我，只口头说了个数，怎么办？
答：评估报告依法应当向被征收人送达或公示。未送达的，可书面要求征收部门提供，拒不提供的可通过政府信息公开获取。只口头报价不交付报告的做法本身就违反程序，是谈判和后续程序中的有利情节。
问：复核评估会推翻原结果吗？
答：实践中完全推翻的不多，但具体项目修正、价格适度上调的案例不少，关键在于异议理由是否具体、证据是否扎实。即使复核维持，申请复核的记录也为后续鉴定和诉讼保留了权利链条，绝不能省略。
问：评估时我不在家，查勘记录不是我签的字，怎么办？
答：查勘记录非本人签字且未经合法见证程序的，其证明力可以质疑。在复核申请中明确提出查勘程序异议，要求评估机构说明查勘时间、在场人员和记录形成过程。程序瑕疵成立的，评估报告的效力基础动摇，可主张重新查勘评估。
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