国有土地上房屋征收停产停业损失的计算

2018-05-22 13:52 文章来源：圣运律师事务所

【案情概览】：

北京市门头沟区人民政府于2012年5月29日发布了门政征字[2012]3号房屋征收决定，决定对门头沟区采空棚户区房屋整体征收项目范围内的房屋实施征收，项目范围四至为：北至九龙路、东至城子大街、南至山脚、西至圈门地区。

本案委托人为一家科技企业，在上述区域内经营多年，效益非常稳定。根据门头沟区人民政府发布的征收补偿标准，此次门头沟区采空棚户区整体征收过程中非住宅房屋的停产停业损失补助的标准为800元/平方米，远不及公司的损失，代理律师于2012年6月介入本案，相关法律程序正在进行中。

【法律分析】：

此案例涉及的法律问题较复杂，但本文仅就国有土地上房屋征收停产停业损失的计算进行探讨。

根据门头沟区人民政府发布的征收补偿标准，此次门头沟区采空棚户区整体征收过程中非住宅房屋的停产停业损失补助的标准为800元/平方米，根据这一补偿标准，不论企业的规模有多大，经营状况如何，征收造成的停产停业损失的计算标准的唯一参考指数是企业所拥有的合法房屋的面积。这一补偿标准，已经明显偏离了"停产停业"损失补偿的根本——因政府的征收行为而造成无任何过错的企业生产经营无法正常进行，而产生的损失补偿。这一补偿，应该与企业的实际损失相一致，而不应当与企业的占地面积以及合法房产面积挂钩，后者应当是对房屋本身的补偿所应当考虑的因素。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿三项。该条例第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。将具体停产停业损失的补偿办法的制定下放给各省、自治区、直辖市。

根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》之规定，对企业停产停业损失的补偿，应当以对实际损失的补偿为原则，补偿过程一般而言应当包括两个过程：

第一阶段：协商阶段。也就是说，对于企业停产停业的损失补偿，应当根据不同企业的不同经营状况，分别确定。对补偿数额应当由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素与征收人协商确定。

如果协商不成，则进入第二阶段——经过评估来确定补偿金额。

第二阶段：评估阶段。对于无法经过协商确定补偿数额的停产停业损失，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定了如下计算公式：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限

（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。

（4）停业补偿期限一般按照参考表的计算方法计算，对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过参考表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。被征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%。

停产停业补偿期限参考表
序号	建筑面积（平方米）	补偿期限（月）
1	0-300	6
2	300（含）-1000	6.5
3	1000（含）（以上	7

（5）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。

除北京以外，很多地区也都有相对应的停产停业损失计算办法，例如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》、《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》、《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》等，具体数额可以依照相关规定确定。

【办案点睛】：

涉及到国有土地上房屋征收停产停业损失数额的计算，必须本着实际损失的标准加以认定。实践中，征收实施单位公布的停产停业损失计算标准一般来说都低于实际损失。对于一个企业来说，这部分损失往往在补偿金额中占有很大比重，甚至高于房屋价值，故通过法律手段维权以维护自身合法权益，是非常必要的。

【重点法条】

1. 《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2. 《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》

第一条 为规范本市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿活动，维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）制定本办法。

第二条 在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿，适用本办法。

第三条 被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：

（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所（经营场所）使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外；

（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

第四条 被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。

第五条 非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限

（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%.

（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。

第六条 被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

第七条 停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。

第八条 用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

第九条 生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

第十条 本办法中所称住宅房屋和非住宅房屋的认定，以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。

第十一条 本办法自公布之日起实施。

附表：

停产停业补偿期限参考表
序号	建筑面积（平方米）	补偿期限（月）
1	0-300	6
2	300（含）-1000	6.5
3	1000（含）（以上	7

注：被征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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