少了6平方米会让买房无效吗？

2018-05-22 13:53 文章来源：圣运律师事务所

【基本事实】

陈某刚刚从北京市某开发商处购买了一套房产，后因为看上朝阳区另一套房产遂决定转手卖掉。李先生通过房屋中介决定购买陈某的这套房子，经过价格协商讨论，陈某的母亲代替他与李先生签订了买卖合同。入住之后，李先生得知陈某已经办理房产证，便多次催促配合办理房屋过户以及贷款手续，但是对方始终拖延拒绝。后来经过多次沟通，李先生才得知如今这套房屋的价格已经翻番，陈某心有不甘想让李先生补一些差价。恼怒之下决心采用法律手段解决问题的李先生找到了在房产案件方面比较有经验的北京市圣运律师事务所寻求相关的法律援助。

【办案掠影】

    作为李先生的代理律师，圣运律师在接手这个案件之后就细心地将双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》好好研究讨论了一遍。经验丰富的圣运律师在阅读合同之后发现，因为该房屋存在抵押登记，双方约定卖方应解除涉案房屋的抵押登记，将银行贷款还清。同时，双方也约定在卖方取得房产证后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋过户手续。如果由于卖方原因逾期未办理产权过户手续，每日按全部已付房款的万分之五支付违约金。

   圣运律师认为，双方签订的合同是有效的。后来圣运律师通过建委了解到，陈某早已取得房产证。经过进一步调查，发现陈某在收到李先生首付款后，并未归还房屋贷款，该房屋还存在抵押登记情况。

   随后，在圣运律师的支持与鼓励下，李先生决定将陈某告上法庭，要求法院判定双方合同有效，陈某因拖延履行合同，应支付逾期履行合同违约金。

   陈某辩称，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。他在卖房的时候尚未拿到房产证，而且签订合同的时候是他的母亲，他不认可，他的妻子也不知情。事后收房后，开发商说房屋面积有误差，少了6平方米，当初约定的房屋面积与实际房屋面积不符。综上所诉，双方的房屋买卖协议应该是无效的。

   面对对方近乎无理的辩护，圣运律师早已做好充分的准备，临危不乱，冷静地向庭审法官表达了己方的观点。圣运律师表示，即使法律上是有关于"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"的条款，但该条款的目的并不是禁止交易或者限制合同自由。不能办理所有权过户手续并不代表禁止房地产买卖。双方合同理应有效。

   而陈某的母亲是拿着儿子的授权书代签协议，属于合法有效的民事法律行为，陈某应该承担其代理人的行为后果。而对于其妻子不知情的辩护请求，显然是无理的。"……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为理由对抗善意第三人……"就本案案情而言，陈某的妻子理应知道全部情况，不应该以此理由判定合同无效。

   最后，在关于房屋面积少了6平方米房屋买售合同是否有效的问题，圣运律师也阐述了自己的一些观点。双方签订合同时约定的房屋面具，是根据陈某原始购房合同填写的，双方非常清楚，房产证记载的面积很可能和原始购房合同约定的面积不符，这也是商品房交付时的常见现象。这个理由无效，不应该得到法院的支持。

    经过双方的多次唇枪舌战的辩论，最后人民法院采取了圣运律师在法庭上的观点，决定支持李先生和圣运律师的诉讼请求。最终判定双方签订的房屋买卖合同是有效的，陈某因为逾期履行合同，应该给付相应的违约金。圣运律师又一次在法庭上通过自己的专业素质与业务能力，运用法律这一有力强悍的武器，为当事人取得了最终的胜利，捍卫了当事人的合法权益，保障了当事人的合法财产。

【律师说法】

    对于房屋买卖双方来说，都要尽量将买卖合同中每一个条款的含义约定清楚，必要时可以寻求专业的律师团队提供的法律帮助，避免模糊约定，只有这样才能避免不必要的纠纷和麻烦，切实保障自己的合法权益。

   由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房产证的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任。如果房屋买卖合同未约定违约金，或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准，主张逾期违约金。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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