南京市某科技企业征收维权，与南京市某区政府对簿公堂。圣运律师从三个关键维度织起维权逻辑网，巧抓区政府行政行为违法点，在复议阶段为企业拿下关键胜利。

 

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案件背景：工业用地被征收，一纸认定意见引发维权

 

数年前，科技公司与区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得镇 21431 平方米工业用地，使用年限 50 年。9年后，区政府作出房屋征收决定，将科技公司的厂房纳入征收范围。

为核实征收合法性，科技公司向区政府申请政府信息公开，要求获取 “征收范围内未登记建筑的调查认定结果及公示”。在收到的答复文件中，企业才首次看到区政府之前作出的《房屋征收未登记建筑意见》。

该意见载明，科技公司总建筑面积 11571.31 平方米，其中未登记建筑 1979.38 平方米，需按重置价结合成新评估且扣除权证规费补偿。

此时，科技公司已认识到这份意见从实体到程序均存在违法情形，遂委托北京圣运律师事务所主办律师启动行政复议维权。

 

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圣运律师：从三大核心角度切入，直击行政行为违法点

 

接手案件后，圣运律师迅速梳理案情，从三个关键维度搭建维权逻辑，精准指出区政府行政行为的违法性：

①认定程序严重滞后，违背法定顺序

法律明确规定，未登记建筑的调查认定应在房屋征收决定作出前完成。但区政府却先作出征收决定，数月后才出具认定意见，且早在出具鉴定意见之前就已出具分户估价报告，相当于 “先评估、后认定”，直接剥夺了企业对认定结果提出异议的权利。

②调查数据未核实，事实认定存疑

案涉未登记建筑的面积数据由第三方机构丈量得出，但区政府未就丈量结果与科技公司进行核实确认，部分建筑的结构、面积认定与企业实际情况不符，存在事实认定不清的问题。

③公示程序不达标，未保障知情权

依据南京本地规定《关于我市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定、调查和处理的指导意见》，认定意见需在征收现场公示不少于 7 日。但区政府仅能证明在出具意见当日进行了公示，无法提供 7 日公示的完整证据，程序存在明显瑕疵。

 

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复议决定落锤：确认程序违法，实现阶段性维权胜利

 

针对双方争议，南京市政府经审理作出行政复议决定：明确指出区政府无法证明认定意见公示满7 日，需承担举证不能的后果，因此确认该《房屋征收未登记建筑意见》程序违法。

从复议结果看，已否定原行政行为的程序合法性，区政府需对认定程序进行补正，科技公司也获得了要求重新核实未登记建筑情况的法律依据，圣运律师帮助企业实现了阶段性维权胜利。

 

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法律分析与维权总结：程序正义是征收补偿的重要保障

 

圣运律师指出，本案的关键在于征收程序的先后顺序和行政机关的举证责任。

一方面，未登记建筑认定是征收补偿的前置环节，直接影响评估和补偿金额，“先评估后认定” 颠倒了法定流程，本质上是程序滥用；

另一方面，根据《行政复议法》，行政机关需对行政行为的合法性承担举证责任，区政府无法证明公示期限达标，自然要承担程序违法的后果。

企业征收维权三大要点：

 

①信息公开是维权起点：像本案科技公司一样，通过政府信息公开获取征收核心文件，是发现行政行为违法点的前提。

 

②紧盯程序违法突破口：征收案件中，行政机关常因程序疏漏留下维权空间，比如未按期公示、认定顺序颠倒等，这些都是扭转局面的关键。

 

③专业律师把控维权节奏：征收维权涉及复杂的法律适用和证据梳理，专业律师能精准锁定违法点，同时规避 “复议超期” 等陷阱 —— 本案中区政府曾主张企业超期复议，但因企业是几年后才获知认定意见，复议期限应从知晓之日起算，该主张未被支持。

 

如果你的企业也面临征收中的未登记建筑认定纠纷，不妨及时咨询专业征收维权律师，用法律武器守护自身合法权益！

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