在征地拆迁过程中，房地产评估报告是确定补偿金额的核心依据，其合法性、公正性直接关系到被征收人的切身利益。当您认为评估程序违法、报告不公时，行政机关的查处答复能否经得起检验？江苏吴先生的案件给出了答案：即使面对行政机关作出的“不存在违法”的认定，通过专业律师的精准剖析和法律程序的严格审视，违法之处依然无所遁形。北京圣运律师团队代理的这起行政复议案，成功撤销了江苏某市住房和城乡建设局作出的不实答复，为当事人后续维权奠定了坚实基础。

吴先生在江苏省某市拥有一处合法房屋。2023年，该房屋被纳入当地一个地块项目的征收范围。随后，评估机构某土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具了分户评估报告，该报告成为后续征收补偿决定的依据。

吴先生认为该评估报告存在严重问题：评估机构未依法进行实地查勘、所选可比实例不合理、评估程序违法、未告知复核鉴定权利等，严重侵害其合法权益。为此，他委托北京圣运律师事务所律师，启动法律维权程序。律师指导吴先生向行业主管机关提交了《查处评估申请书》，请求对评估公司的违法违规行为进行查处。

该投诉事项经省、市住建部门层层转办，最终由市住建局具体办理。2024年12月15日，市住建局作出《关于吴某某信访事项的答复》，认为评估公司虽存在“未在报告中载明救济途径”的程序瑕疵，但不构成应予以行政处罚的违法行为，总体上否定了吴先生的投诉主张。

面对这一结果，吴先生与圣运律师并未气馁，他们坚信该答复认定事实不清、适用法律错误，遂果断代理吴先生向市人民政府提起行政复议，请求撤销该答复并责令市住建局重新调查处理。

在行政复议程序中，圣运律师紧紧围绕市住建局答复的合法性展开论述，精准指出了其在事实认定、职权范围、程序履行上的多处硬伤。

（一）争议焦点一：评估机构是否依法履行了实地查勘程序？

市住建局在答复中称，因吴先生拒绝配合，评估机构在街道、社区工作人员见证下完成了查勘。

然而，圣运律师指出，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的明确规定，此类情况应有书面记录、影像资料及无利害关系第三人见证，且情况应在评估报告中说明。市住建局虽作出上述主张，但在整个复议过程中未能提交任何证据，如实地查勘记录、见证人签字文件或报告中的相关说明，来证明该查勘程序符合法定形式。律师强调，行政机关对其作出的行政行为负有举证责任，不能仅凭单方陈述就认定事实。

（二）争议焦点二：评估报告依据的基准单价是否合理合法？

圣运律师抓住了一个关键事实：针对同一征收项目、同一评估机构出具的另一份评估报告，某市房地产价格评估专家委员会已出具鉴定意见，明确指出其所选用的一个可比实例存在缺陷，建议修改。评估机构后续也据此替换了案例并重新测算。律师主张，这足以证明原评估方法存在瑕疵，可能直接影响评估结果的公正性。而市住建局的答复对此专家鉴定意见未予充分考量，仍简单认定评估价格未损害当事人权益，属于事实认定不清，结论明显不当。

（三）争议焦点三：市住建局的查处程序与职权范围是否合法？

首先，圣运律师指出，吴先生投诉事项中包括“违规操作确定评估机构”的问题。律师依据法律规定阐明，评估机构的选定主体是房屋征收部门（市、县级人民政府确定的部门），而非作为评估行业监管部门的住建局。市住建局将此项明显不属于自身法定职责的内容纳入查处范围并作出认定，属于超越职权。

其次，律师指出，市住建局虽在法定的六十日内作出了答复，但在2024年12月15日作出决定后，直至2025年1月4日才邮寄送达给吴先生，送达程序存在不合理迟延，影响了当事人及时寻求救济的权利。

北京圣运律师团队结合本案指出，对评估报告不服是征收维权中的常见情形，被征收人应当掌握以下维权要点：

（一）质疑评估报告，首重程序合法性审查

评估报告的制作有严格的法定程序，如实地查勘、签字确认、公示、送达、告知复核权利等。一旦程序出现严重瑕疵，报告的合法性基础就会动摇。本案中，“未告知救济途径”和“实地查勘证据缺失”正是程序违法的典型体现。被征收人要首先从程序入手，寻找评估机构的违法点。

（二）善用专家鉴定与关联案件信息

当对评估技术问题（如估价方法、可比实例选取）有异议时，申请房地产价格评估专家委员会鉴定是重要途径。此外，关注同一征收项目内其他被征收人的维权进展也可能发现共性问题。本案中，圣运律师正是巧妙利用了专家委员会对关联报告的鉴定意见，有力驳斥了市住建局关于评估价格合理的论点。

（三）准确识别并投诉至有权处理机关

不同的违法行为对应不同的监管机关。例如，对评估机构执业行为的投诉，应向住房和城乡建设部门提出；对征收决定、补偿方案或评估机构选定程序的异议，则可能指向市、县级人民政府或房屋征收部门。像本案中，将“选定评估机构违规”投诉至住建局，对方本应依法告知不予受理并指引正确途径。清晰界定投诉事项的性质和对应管辖机关，是有效启动监督程序的前提。

最终，市人民政府采纳了圣运律师的主要代理意见，行政复议决定认为：市住建局作出的《关于吴某某信访事项的答复》认定事实不清，证据不足，且在职权认定和送达程序上存在不合法情形。据此，决定撤销该答复，并责令市住建局在法定期限内重新作出答复。