评估报告是征收补偿的核心依据，报告本身违法，补偿决定就站不住脚。北京圣运律师事务所亲办案件中，江苏某市居民近150平方米住宅被纳入征收范围，市政府依据评估报告作出补偿决定。圣运律师精准锁定评估报告的程序违法点，最终法院判决撤销补偿决定、责令重作。

一、案情回顾

当事人在某市拥有合法住宅近150平方米（1994年建成），后被纳入国有土地上房屋征收范围。征收部门通过公开抽签选定评估机构出具评估报告。因协商未果，市政府依据该报告作出补偿决定。当事人认为补偿决定实体和程序均违法，委托北京圣运律师事务所律师提起行政诉讼。

二、圣运律师解析：本案3大维权焦点及回答

焦点一：评估报告不公示、不告知复核权利，违法吗？

问： 评估报告需要公示吗？被征收人对结果不满意怎么办？

答： 必须公示，且必须告知复核鉴定权利。《国有土地上房屋征收评估办法》规定：分户初步评估结果应在征收范围内公示；被征收人收到评估报告后有权在10日内申请复核，对复核不服还可申请专家鉴定。本案中，评估机构未公示初步结果，也未告知复核鉴定权利，直接出具最终报告，程序违法，导致当事人丧失了救济机会，该报告不能作为补偿依据。

焦点二：评估报告有问题，能否直接据此作补偿决定？

问： 补偿决定可以依赖一份有问题的评估报告吗？

答： 绝对不能。评估报告是补偿决定的“根基”，根基不牢，补偿决定必塌。本案评估报告除程序违法外，实体也有严重缺陷：基准价需重新调整；装潢、附属物未入户实地查勘。法院认定评估报告多处违法，不能作为认定房屋价值的依据，补偿决定因主要证据不足被撤销。

焦点三：补偿决定对面积、土地性质认定依据不足，违法吗？

问： 政府对房屋面积、土地性质的认定如果缺乏依据，能起诉吗？

答： 能起诉。面积、性质不能“大概估计”。本案中，政府对房屋面积的认定依据不足，土地性质认定也有瑕疵，有悖征收公平原则，构成补偿决定的又一违法点。

三、裁判结果

江苏省无锡市中级人民法院经审理，采纳了圣运律师的代理意见，认定：涉案评估报告存在未公示初步结果、未告知复核鉴定权利等程序违法，以及未入户实地查勘等实体缺陷，不能作为确定房屋补偿价值的合法依据；同时，市政府对房屋面积、土地性质的认定依据不足，存在瑕疵。综上，补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。

法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项之规定，判决：撤销市人民政府作出的房屋征收补偿决定；责令市人民政府对当事人的房屋补偿问题重新作出处理；案件受理费由被告市人民政府承担。

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