上世纪八九十年代建成的房屋，因历史原因未能办证，拆迁时常被行政机关简单认定为“违建”，一拆了之，甚至拒绝赔偿。甘肃某市王女士居住二十余年的房屋被区城管局强拆，城管局坚称“违建免赔”。北京圣运律师事务所介入后，以当事人持有的1993年占地审批文件为核心证据，论证房屋合法财产属性，要求按市场价值赔偿。二审法院以“遗漏诉讼请求”为由，裁定发回重审。这场历史遗留房定性与赔偿标准的博弈，迎来关键转机。

一、案情回顾

王女士在甘肃某市拥有一处房屋，始建于上世纪90年代，全家居住二十余年。1993年，一份盖有“市政工程管理所占地审批专用章”的文件，载明同意其用地申请，用途为“住房”。2001年扩建时，当事人曾向国土部门缴费并获同意。

2019年5月，该房屋被区城管局强制拆除。王女士提起行政赔偿诉讼，请求恢复原状或市场价赔偿。一审法院判决城管局赔偿房屋损失23.7万余元（按成本价），驳回其他诉求。双方均上诉，王女士委托北京圣运律师事务所律师代理二审。

二、圣运律师解析：本案3大维权焦点及回答

焦点一：上世纪90年代建房、无产权证，就一定是“违建”吗？

问： 没有产权证，就等于违法建筑？可以直接拆掉不赔吗？

答： 不一定。本案房屋虽未取得正式产权证，但有1993年占地审批文件，2001年扩建也获同意并缴费，二十余年间从未有行政机关对其性质提出异议。对于历史遗留问题，行政机关不能“一刀切”认定为违建，应尊重历史、承认其合法财产属性。一审直接采用极低成本价赔偿，变相认可了“违建即无价值”的逻辑，对当事人不公。

焦点二：城管局坚称“违建免赔”，法律支持吗？

问： 城管局说违建不用赔偿，即使强拆程序违法也不赔，对吗？

答： 不对。《国家赔偿法》规定，侵犯公民合法权益造成损害的，应赔偿。涉案房屋有历史审批文件且长期被默认存在，其财产属性客观存在。城管局未对房屋性质作出合法有效的认定程序，不能以“违建”为由逃避违法强拆的赔偿责任。

焦点三：赔偿应按“建安成本”还是“市场价格”？

问： 拆迁赔偿是按建房时的成本算，还是按现行市场价算？

答： 应当按市场价赔偿。圣运律师提交的《房地产估价报告》评估房屋价值374.61万元，强调这是当事人唯一住房，按市场价赔偿才能保障其居住权。城管局仅按建安成本评估23.7万余元，排除了土地价值和市场溢价。《国家赔偿法》的宗旨是填补损失，恢复到受损前状态。对于唯一住房被强拆，赔偿标准直接决定当事人能否重新安家。

三、裁判结果

甘肃省某市中级人民法院采纳圣运律师部分代理意见，认定一审判决遗漏当事人部分诉讼请求，属程序性错误，裁定撤销原判，将案件发回原审法院重新审理。被强拆房屋究竟是“违建”还是应受保护的“合法财产”，以及如何公平赔偿，将在新一轮庭审中继续博弈。

 

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