当被征收人收到一份《房屋征收补偿决定》，上面的评估看着挺像回事儿，但其实评估公司的人压根没进过你家门。这种闭门造车的评估报告，能作为补偿的依据吗？北京圣运律师事务所结合亲办的武汉案例，为你解析遭遇“程序缺失型评估”时的应对方法。

一、 案情回顾：未经现场评估，补偿决定却被强制执行

本案当事人江先生在武汉市区拥有合法住宅。因地铁项目建设，其房屋被纳入征收范围。

当事人的困境：征收部门选定了评估机构，并向江先生送达了《分户评估结果单》，评估单价为19937元/平方米。因江先生未在签约期内签约，区政府依据该评估报告作出了《房屋征收补偿决定》，要求其限期搬迁，否则将申请法院强制执行。

本案核心疑点：现场都没来过的评估报告有效吗？原告主张，评估公司的注册估价师从未进入其房屋进行实地查勘，评估报告缺乏事实基础。报告都站不住的补偿决定有效吗？? 补偿决定完全依赖该评估报告计算金额，基础不牢，决定是否合法？复核敷衍对付合法吗？

二、 圣运律师解析：本案三大核心法律焦点

针对上述“评估程序严重缺失”的情况，北京圣运律师事务所结合法院判决观点，梳理出被征收人关心的3个法律问题：

焦点1：评估师现场都没来过，评估报告有效吗？——无效，缺乏客观依据。

圣运律师解析：未实地查勘属于重大程序违法，报告无效。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十七条，注册房地产估价师必须对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄影像资料，并做好实地查勘记录。这是评估报告合法性的基础前提。

在本案庭审中，被告区政府未能提供任何证据（如查勘记录、现场照片、签字确认单）证明估价师实际进入了原告的房屋。法院明确指出，这种缺乏依据的评估，无法反映被征收房屋的实际状况（如装修、结构、实际用途等），属于事实不清、证据不足，不能作为定案依据。

焦点2：基础评估报告被推翻，补偿决定还能站得住吗？——不行，基础不牢地动山摇。

圣运律师解析：区政府作出的补偿决定，其关于房屋价值、装修补偿、附属物补偿等所有款项的计算，完全依赖于该份违法的分户评估报告。当基础评估报告因“未实地查勘”这一重大程序瑕疵而失去证明力时，基于该报告作出的补偿决定就失去了事实基础，依法应予撤销。

焦点3：复核走过场，法院管不管？——管，复核不能流于形式。

圣运律师解析：虽然《条例》规定了对评估结果有异议可以申请复核，但如果复核程序仅仅是“书面审查”而未纠正根本性的程序违法（如未入户），那么该复核答复同样不具备合法性。在本案中，法院未单独审查复核程序的合法性，而是直接否定了基础评估报告的效力，从根本上推翻了补偿决定。

三、 裁判结果与2026年圣运律师提示

法院判决结果：

撤销被告区政府作出的《房屋征收补偿决定》；

责令被告在法定期限内重新作出补偿决定。

2026年圣运律师总结：

本案是典型的“以程序正义保障实体权益”。法院撤销补偿决定，为原告争取了重新评估、重新协商的宝贵机会。在重新作出补偿决定的过程中，当事人可以要求评估机构入户实地查勘，从而争取更合理的补偿价格。

北京圣运律师事务所 | 征地拆迁律师团队

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