拆迁房屋的面积是进行补偿价值评估、行政机关作出补偿决定的重要依据之一。但如果出现房证面积、评估测量面积不一样的情况，到底以哪个面积作为拆迁补偿面积？

    今天北京圣运律师事务所主任王有银律师以一起2015年内蒙古高院发布的拆迁征收典型案例为例为您解读。

基本案情

    2014年1月，通辽市科尔沁左翼中旗人民政府（以下简称科左中旗政府）作出《房屋征收的决定》并公告，孙先生的房屋在征收范围内。

    科左中旗政府采取抽签的方式，选定了通辽市某房地产价格评估事务所为评估机构。其后该评估机构对孙先生的房屋作出房地产估价报告并向孙先生送达，释明其可以申请复核评估结果。

    2014年6月18日，科左中旗政府依据估价报告对孙先生的房屋作出房屋征收补偿的决定（以下简称《补偿决定》），载明孙先生房屋建筑面积177.6平方米。并于次日送达孙先生。

    孙先生所有的产权证载明的房屋面积为184.88平方米，孙先生不服，向通辽市人民政府提起行政复议，通辽市人民政府作出行政复议决定书，维持了《补偿决定》。

   孙先生不服，提起行政诉讼，请求撤销《补偿决定》。

    一审法院支持了孙先生的请求，撤销了科左中旗政府作出的补偿决定。

    科左中旗政府不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。


裁判结果

    一审法院认为，科左中旗政府作出的《补偿决定》程序合法，适用法律、法规正确。但该《补偿决定》中确定的孙先生房屋建筑面积177.6平方米为补偿依据与科左中旗某城乡建设管理所作出变更登记的面积184.88平方米相矛盾，被告科左中旗政府在举证期限内未能提交孙先生房产的登记簿加以证明。

    根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”的规定，该《补偿决定》应予撤销。据此，法院判决撤销了被告科左中旗政府作出的《补偿决定》。

    二审查明的事实及对证据的认定与一审一致，二审法院判决驳回上诉，维持原判。


圣运律师说

    首先要提醒拆迁户的是，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条的有关规定，发现评估机构测量的房屋面积小于房产证上登记的房屋面积时，可以要求评估机构做出解释和说明。

    如果评估机构未作出合理的说明，拆迁户对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，可以以书面的形式提交复核申请向房地产价格评估机构申请复核评估。

    如对评估报告结果仍存疑，拆迁户还可以在10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定或寻求专业律师的帮助通过诉讼维护自身合法权益。

    该案中，法院旗帜鲜明的维护了孙先生的合法权益，行政机关在国有土地上的房屋征收工作中，应当对拆迁户的房屋财产情况进行认真的调查登记和认定。如果补偿决定中房屋面积不准确，会直接导致被征收人房屋补偿价值计算错误，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。该案为2015年内蒙古高院拆迁征收七大典型案例之一，对于同类型纠纷的解决具有一定参考之意。

    最后北京圣运律师事务所主任王有银律师提醒您，在遭遇复杂情况或对测量面积有疑问的情况下，建议及时咨询专业拆迁律师，运用法律武器维护自身合法权益。