南京案例：企业厂房拆迁，未登记建筑认定存疑？圣运律师抓住公示期漏洞，复议机关一锤定音：确认程序违法！

2026-06-24 16:35  文章来源： 

征收中，未登记建筑被认定为违建或低额补偿，企业往往束手无策。南京某科技公司就遭遇了这样的困境。圣运专业拆迁律师介入后，精准锁定认定程序违法核心，通过行政复议强力出击，最终复议机关一锤定音：确认政府作出的认定意见违法！

 

案情溯源：企业厂房被征收，未登记建筑认定存疑

南京某科技发展有限公司（化名，以下简称公司）于2003年通过出让取得南京市某区21431平方米工业用地。2022年12月，当地政府作出房屋征收决定，公司被纳入征收范围。后公司通过政府信息公开获悉，政府曾于2023年4月对其房屋作出《未登记建筑调查、认定和处理意见》，认定公司存在1979.38平方米未经登记建筑，仅按房屋重置价结合成新进行评估，补偿时还需扣除规费。

公司认为，该认定意见存在严重问题：一是作出时间在房屋征收决定之后，程序违法；二是调查面积错误，从未与公司核实确认；三是剥夺了公司提出异议的权利。在多方咨询后，公司委托圣运拆迁律师团队提起行政复议，请求撤销该认定意见，责令限期重新处理。

 

律师介入：精准锁定认定程序违法两大核心

圣运拆迁律师提示：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对未登记建筑的调查、认定和处理，应当在房屋征收决定作出前完成，并依法公示，保障被征收人的知情权和异议权。

圣运律师团队接收案件后，第一时间梳理全部材料，精准锁定本案核心争议。面对政府提出的“已组织相关部门研究、已现场公示、认定内容并无不当”等抗辩理由，圣运专业拆迁律师逐一击破：

1

公示程序违法，无法证明公示满7日

 

根据《关于我市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定、调查和处理的指导意见》第六条规定，认定意见应当在征收现场公示不少于7日。但政府提交的证据仅能证明2023年4月24日当天进行了公示，无法证明公示时间不少于7日，程序严重违法。

2

作出时间在征收决定之后，违反法定程序

 

法律规定未登记建筑的认定应当在征收决定作出前完成，但本案征收决定于2022年12月9日作出，而认定意见直到2023年4月24日才作出，时间倒挂，程序明显违法。

 

维权博弈：据理力争，复议机关确认程序违法

在行政复议程序中，圣运拆迁律师据理力争：根据《中华人民共和国行政复议法》第四十四条第一款，被申请人对其行政行为的合法性承担举证责任。政府主张公示已满7日，但无法提供任何证据证明，应当承担举证不能的法律后果。同时，认定意见作出时间晚于征收决定，直接违反了“征收决定前完成认定”的法定程序要求，剥夺了申请人依法享有的异议权利。

最终，复议机关全面采纳圣运律师核心代理意见，在复议决定书中明确认定：被申请人提供的证据材料仅能证明在2023年4月24日当日进行了公示，无法证明公示时间不少于7日，应认定公示程序违法。

 

本案核心法律依据

 

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

2. 《中华人民共和国行政复议法》第四十四条第一款

被申请人对其作出的行政行为的合法性、适当性负有举证责任。

3. 《中华人民共和国行政复议法》第六十五条第一款第二项

行政行为有下列情形之一的，行政复议机关可以决定确认该行政行为违法：（二）程序违法，但该行为不具有可撤销内容。

 

维权成果：复议机关确认认定意见违法！

 

在圣运律师的专业代理下，复议机关最终作出行政复议决定：

确认被申请人于2023年4月24日作出的《创新园四期经济适用房项目分区涉及国有土地上房屋征收未登记建筑的调查、认定和处理意见》违法。

这一胜诉结果，确认了政府未登记建筑认定行为的程序违法性，为该公司在后续征收补偿中获得公平对待奠定了坚实基础。公司对圣运律师团队的专业能力给予了高度评价。

圣运护航：专业赋能，破解未登记建筑认定难题

实践中，政府在征收中对未登记建筑“一认了之”的情况并不少见。认定程序不规范、公示时间不足、作出时间倒挂等问题屡见不鲜，被征收人的知情权和异议权往往被忽视。

圣运律师明确指出：未登记建筑的认定直接关系到补偿金额，程序合法性是认定结论有效的前提。圣运专业拆迁律师深耕征收拆迁、行政复议领域多年。圣运拆迁律师提示：当您的房屋被纳入征收范围，面对政府对未登记建筑的认定结论时，务必审查其程序是否合法，及时寻求专业律师帮助，才能让您的补偿权益得到最强有力的保障。

【关于圣运征地拆迁律师团】

圣运律师事务所征地拆迁律师团专注于征地拆迁法律服务，业务范围涵盖房屋征收、土地征收、集体土地拆迁、企业拆迁、违法强拆维权等。团队成员具有深厚的理论功底和丰富的实务经验，曾协助数千名被征收人争取合理补偿，累计挽回经济损失数亿元。

如果您在征地拆迁中遇到任何法律问题，欢迎随时联系圣运征地拆迁律师团，我们将竭诚为您服务。

 

上一篇：河北案例：政府信息不公开？圣运律师一招制敌！行政复议决定：责令限期履职！
下一篇：广东案例：区政府把补偿申请"踢皮球"给镇政府！圣运律师：违法！复议机关：责令限期履职！